【商业分析项目1】新店选址分析 （数据源已脱敏）

一、商业项目背景

老板打算在北京的一家商场开新店，招商部根据老板的要求，拟定了一份待评估的商场名单。其中A商场提供了连续三年的销售数据。需要商业分析师针对这份商场名单进行市场调研，并分析在A商场开店的可行性。

二、商业项目达成目标

目标是新店月平均流水在30W+。

三、市场分析：商圈调研

北京中高端商圈数据概览

商圈	位置	附近小区数量	附近写字楼数量	常住人口	25-55岁年龄占比	已婚占比	月收入万元占比
中粮·祥云小镇	顺义区北五环外	58	23	239824	69.12%	69.8%	49.19%
华熙LIVE·五棵松	海淀区西四环	324	55	1205352	72.45%	78.1%	56.48%
金融街购物中心	西城区西二环	686	144	1721635	71.15%	77.63%	52.52%
大族广场	大兴区南五环外	88	78	473733	65.31%	65.38%	45.59%
北京荟聚	大兴区南五环	97	29	469512	71.13%	73.68%	43.62%
王府中环	东城区二环内	699	150	1521070	69.15%	74.22%	47.5%
来福士中心	东城区二环	707	208	1903333	70.16%	73.9%	51.73%
侨福芳草地购物中心	朝阳区三环	589	236	2189651	68.82%	71.14%	51.86%
国贸商城	朝阳区三环	523	240	2317761	68.79%	70.76%	53.29%
三里屯太古里	朝阳区三环	498	215	1955458	69.11%	71.19%	52.15%
通盈中心	朝阳区三环	495	209	1956163	68.97%	70.99%	52.1%
中海环宇荟	朝阳区三环外	385	158	1596736	69.79%	73.93%	58.13%
凤凰汇购物中心	朝阳区三环外	271	110	1344013	68.75%	71.17%	55.52%
合生汇	朝阳区四环	302	167	1709288	68.57%	69.32%	53.93%
颐堤港	朝阳区四环外	149	123	990502	68.3%	69.14%	53.83%
朝阳大悦城	朝阳区四环外	177	137	1125058	69.49%	70.24%	52.07%

注：因数据源中各商圈在性别分布、教育水平分布、私家车出行、职业分布方面差异不大，此处不再展开讨论。

如何选择合适的商圈

1. 核心

对比哪一个商圈，更符合公司的战略、品牌及产品定位以及目标消费人群。

2. 对比商圈附近常住人口数量

商圈附近的小区数量和写字楼数量和商圈附近常住人口是有相关性的，一般来说，附近小区数量和写字楼数量的总和越大，对应的常住人口越多。通过这个逻辑，先验证一下各商圈常住人口数量由大到小排序的准确性，从而判断整个数据源的准确性。
注：常住人口基数越大越好，但并不能光因为常住人口基数就决定品牌的选址，可以说常住人口基数越大，潜在目标购买力越大。

3. 商圈消费人群画像，对比品牌高客单大A客户人群画像

目标消费人群画像：理想情况是常住人口都发展成自家目标消费人群，但这是不可能的，所以要看其中目标消费人群的数量。

公司的品牌定位及目标客户

公司的品牌定位是中高端，对产品有一定认知，所以收入水平较高，教育水平较高的女性是潜在目标客户。

划分商圈消费人群中符合公司品牌定位的部分

从数据源来看，就是女性、教育水平在本科及以上、家里有车、白领或企业主、年龄在25-55岁、已婚、月收入万元以上，这样的人是符合品牌的高客单的大A客户人群画像，他们会贡献总流水的80%左右。

因为前面已经提过了数据源在各商圈在性别分布、教育水平分布、私家车出行、职业分布方面差异不大，所以只看其他标签上面的差异，

分别列出年龄25-55岁之间、已婚占比、月收入万元的TOP3，
25-55岁：华熙LIVE、金融街购物中心、北京荟聚
已婚占比：华熙LIVE、金融街购物中心、王府中环
月收入万元：中海环宇荟、华熙LIVE、凤凰汇

4. 商圈业态分析

评估商圈影响力及热度

到这里，也不代表可以敲定在哪里建新店，因为现在只考虑了商圈附近人群特征，还要针对商圈本身做分析，因为商圈的影响力越大，热度越高，大家哪怕不住在商圈附近，也可能驱车或者乘坐交通工具来商圈消费。

可以借助大众点评排行榜，商场评分（设施、环境、服务）进行评估。同时看看商场在北京市的排名，以及搜索相关新闻，如下，

商场	大众点评排行榜	商场业态·竞品数量
中粮·祥云小镇	顺义区购物热门榜第1名 精英白领购物首选	0
华熙LIVE·五棵松	入选2021年必玩榜 运动品牌汇聚	0
金融街购物中心	复兴门购物热门榜第1名 奢侈品牌云集	16
大族广场	亦庄购物热门榜第1名 知名品牌众多 精英白领购物首选	2
北京荟聚	大兴区购物热门榜第1名 亲子互动娱乐项目	8
王府中环	东城区商场好评榜第1名 定位核心高端消费	17
来福士中心	东直门购物热门榜第1名 网红店铺云集	0
侨福芳草地购物中心	入选2021年必玩榜 商业及文化综合体 LEED铂金级认证（代表着绿色建筑和节能的最高行业标准）	2
国贸商城	国贸/建外购物热门榜第1名 高端品牌聚集地	43
三里屯太古里	入选2021年必玩榜 环境优雅高端大气 众多知名大品牌	10
通盈中心	三里屯/工体购物热门榜第6名 网红吃货大楼	0
中海环宇荟	安贞购物热门榜第1名 装修大气设施齐全	0
凤凰汇购物中心	亮马桥/三元桥购物热门榜第1名 众多知名品牌汇集	2
合生汇	北京商场热门榜第1名 现象级网红美食	5
颐堤港	酒仙桥购物热门榜第1名 潮流服装云集	2
朝阳大悦城	青年路购物热门榜第1名 时尚潮流品牌众多	7

附部分相关新闻，如下，
【中粮·祥云小镇】
销售量：周六日的单日销量突创新高，最高达到170万元，工作日销量也维持在80万元左右，每周增长率达到了53%。
客流量：休息日日客流最高达35，000人，周一至周五每天也稳定在16，000人左右，客流增长率高达57%
分析：根据这个新闻，达到老板定下的月流水目标轻轻松，但这里有一个隐藏BUG，就是要考虑公司本身拓新能力是否强，换句话说就是，商圈目标人群在那里，也有消费的需求，公司是否有能力将这些人吸引到自己的店进行消费。运营部门需要提前准备拓新计划，预防风险。

【侨福芳草地】
业态：奢侈品占20%，流行时尚品牌占35%，生活方式品牌占7%，餐饮类品牌占28%，电影院和超市品牌占10%
客流量：1至2万的日客流量
商圈目标消费人群：侨福芳草地商场是由服务在周边写字楼上班的白领、精英为主，重视中高消费水平的人群的消费体验。
分析：根据公司目前的发展情况，房租可能谈不下来，考虑到成本问题，这里好但是一定不是老板的首选，除非老板出于战略定位考虑，这就要交给老板做最后的决定。

【国贸商城】
国贸商场有着知名度高的甲级写字楼，追求完美的品牌组合来吸引客流，创造效益。简单点讲就是国际同步性，必须让人觉得离国际大都市并不遥远。
分析：同理，非首选，成本问题。

【金融街购物中心】
金融街购物中心经常出没明星、名流等顾客，因为金购引进了很多在国外比较知名的设计师品牌。
分析：同理，非首选，成本问题。

【朝阳大悦城】
商圈目标消费人群：服务18-35岁的中产阶级。
周围的社区聚居着北京的传媒、影视、时尚等人群，高学历住户和年轻人较多，特别是还有一些艺术类的自由职业者。
分析：业态繁荣，竞争激烈，非常考验品牌影响力、营销能力、竞争力，而且房租也不便宜，非首选。

【华熙LIVE】
华熙LIVE曾是2008年夏季奥运会篮球比赛场馆，更是2019年篮球世界杯比赛场馆和2022年冬奥会冰球比赛场馆。
分析：商圈吸引运动品牌，年轻人居多，不符合品牌产品定位。

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商场业态调研

商场各层业态分布

看一看这个商圈什么业态是最多的，主流服务客群及商场平均客单价，以及每一层最受哪一类业态欢迎，是餐饮类、服饰类、休闲娱乐类还是珠宝类等。那这个商圈本身吸引的主要人群也会最接近这部分，哪怕这个商圈的品牌目标消费人群画像很乐观，却不能看好品牌未来的发展。

评估商场经营能力

如果该商场背后的公司属于上市公司，可以通过看财报，评估其经营能力。经营能力越强，当然对于品牌的正面影响越大。反之，如果其存在较严重的经营问题。
比如财报中显示公司营收连年负增长，销售⽑利率和销售净利率却呈上升趋势，这表明该公司通过压缩成本空间从而提升利润空间，这也意味着人工成本肯定也是被压缩了，那对于品牌入驻来说，在评估能否获得商场尽可能多的助力时，这些并不是好的信号。

预估每月房租成本和门店收入

假设入驻该商场，对应每月房租成本和门店收入，看一看完成老板制定的目标的难度是高还是低。
预估房租：假设开一家80坪的新店，每坪每天按17元/日，那么每月的房租就是8017365/12
预估收入：客单价*客流量

注: 做完这些，需要和招商部以及老板一起开个会议，他们肯定有一些内部消息，尤其是商场的主流服务客群，开会的目的是让分析报告做的有意义，真的有用，而不是自嗨。

四、A商场开店可行性分析（商铺选址）

数据源部分展示

说明

维度	说明	Tips
日期	日期是从2014年1月到2016年12月
商铺名称	店铺名称
商铺面积	商铺的大小，平方米	每平米销售额
层数	店铺所在层数
一级业态	商铺类型，层级1	哪一类商铺贡献最大的销售额呢？最好的销售/租金比？最大的每平米销售额呢？
二级业态	商铺类型，层级2
三级业态	商铺类型，层级3
合同起始日期	商铺起租的第一天	商铺租约的最后一天 - 商铺租约的第一天 = 租约的长度
合同结束日期	商铺合同的最后一天
销售额	当月的销售额	销售额/租金比率
租金	当月的租金	租金跟商铺面积有关系；跟销售额也有关系，一个百分比；但如果销售太低，还是有一个最低租金需要交

可视化展示

注意事项

要做dashboard要明确这个是给谁看的：老板

老板关心什么内容：在一个商场选在哪一层开多大面积挣的钱最多。

1. 哪一类商铺贡献最大的销售额？最好的销售/租金比？最大的每平米销售额？
2. 哪些层数最受某种商铺欢迎呢？
3. 最近一年里，哪一类商铺贡献最大的销售额呢？最好的销售/租金比？最大的每平米销售额？
4. 服饰类商铺中，销售额、销售/租金比、每平米销售额，表现最好的店铺名称TOP10
5. 最近一年里，服饰类商铺中表现最好的店铺名称TOP10，最大的销售额？最好的销售/租金比？最大的每平米销售额？

使用Tableau工具，通过对数据源的处理，可以得到如下可视化：

通过可视化，了解到这个商场的运营状况良好，销售额呈现逐年增长的趋势，其中餐饮类商铺贡献了最多的销售额，其次是普通服饰。而每平米销售额最高的是电器类商铺，它又是在租金占销售额比率最低的。
这说明商场具备吸引拥有一定消费能力的人的能力，所以品牌是可以考虑入驻该商场的。但入驻之后，怎么能挣钱，还需要继续分析。

业态所在层数及商铺面积分布情况，如下：
可以看到负一层、负一夹层、二层、四层最受餐饮类欢迎，一层最受普通服饰类欢迎，三层最受休闲娱乐欢迎。
我们的品牌属于普通服饰类，考虑到集中效应，建议是将新店开在商场的一层。如果一层没有合适的位置或面积，次选二层。

最近一年商场的运营情况，如下：
从1月到12月整体销售额变化平稳，而且临近年底销售额处于增长状态。
仍然是餐饮类商铺贡献了最多的销售额，其次是普通服饰。而每平米销售额最高的是电器类商铺，它又是在租金占销售额比率最低的。

对于整个商场现状我们已经有一个全盘的了解。再具体看一看普通服饰类的表现。
可以看到普通服饰类的销售额也是逐年增长的，这对于打算入驻商场是一个良好的信号。
另外，可以通过树状图了解历年历月销售额排名TOP10的店铺

再具体看一下2016年历月销售额排名TOP10的店铺，TOP1始终是迪卡侬，而它自己在2016年的销售额比TOP2-TOP9的店铺销售额之和还要高。

最后，看一看每个店铺在销售额、每平米销售额、租金/销售额的比率上的综合表现。
这时可以发现迪卡侬虽然销售额非常高，但它在每平米销售额上的表现才堪堪过平均值。
而普通服饰类商铺每平米销售额的平均值是1893，租金/销售额比率的平均值是23%。
而老板对于新店的期望是月平均流水30w，假设按照每平米销售额1893元，店铺面积需要159平方米。
而散点图的圆框分别表示利润空间最大和最低的店铺。如果品牌要入驻的话，选址建议参考右下角圆框的店铺。

我们再具体看一下右下角圆框的店铺
那根据品牌的属性，建议将新店开在二层。

结论

可以在该商场入驻，建议将新店开在二层，店铺面积159㎡左右，只要品牌注重扩大自身宣传力度，提高新店员工队伍的整体服务水平，从而达到该商场普通服饰类商铺的平均值，就可以完成老板制定的月平均流水30w目标。