规划业务几个参数浅析

一、容积率：

“容积率”是项目总建筑面积与总用地面积之比。
下面就用一个简单的方式来给大家讲解。
在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。
总用地面积10万平方米，总建筑面积8万平方米，容积率为0.8
总用地面积10万平方米，总建筑面积10万平方米，容积率为1
总用地面积10万平方米，总建筑面积15万平方米，容积率为1.5
在建筑层数相同的情况下，容积率越小，居住密度越小，相对舒服。容积率越大则相反。

二、绿化率：

绿化用地面积（带坡度）与总用地面积之比；

三、绿化覆盖率：

指绿化垂直投影面积之和与总用地面积的比率

四、房屋使用率：

房屋的使用面积与建筑面积的比例。

其中套内使用面积是指套内房屋使用空间面积；建筑面积指套内建筑面积与分摊的公用建筑面积之和。

计容面积又称计容建筑面积，即计算容积率部分的建筑面积。一般情况下可以理解为地上建筑面积。不计容面积是指可以使用但不能计做产权部分的面积。

五、什么是计容面积？

通常我们把可出售的总建筑面积称之为计容建筑面积，其中包括可申报产权的部分建筑面积，如车库或者停车场。总建筑面积＝地上建筑面积＋地下建筑面积。地上建筑面积＝计容积率地上建筑面积＋不计容积率地上建筑面积。计容积率地上建筑面积＝地上建筑面积－不计容积率的地上建筑面积＋特殊多倍计容积率的面积。

六、什么是不计容面积？

通常我们把不计算在内的建筑面积称之为不计容建筑面积，不计容建筑面积包括：建筑物通道、建筑物内的设备管道夹层、建筑物内分隔的单层房间，挑台、屋顶花架、凉棚、露台、露天游泳池，建筑物内的操作平台、上料平台、安装箱等。

七、容积率多少合适？

其实建筑园区的容积率是有一定要求的，高层住宅的住宅小区，容积率正常不应超过5，绿化率不应低于30％。如果容积率过高，居住密度大，可能会给居民带来很多不利影响。一般来说，公寓性质的房屋居住密度会比较大，公寓的楼层高、每层居住人数多、电梯少，在发生意外情况时，居民从楼内撤离可能会造成拥挤，发生踩踏等意外事件。

容积率过高，绿地规划也会减少，小区环境较差，因为容积率高的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区内居住者的生活舒适度下降。还有就是，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、会所核心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。