房产选购攻略（5）如何选新房

1、开发商品牌

尽可能选品牌开发商，另外北方开放商下不了证的概率，比南方开发商要高一些；

2、物业

尽量选百强开发商里自持物业的楼盘，比如金地、中海、万科、绿地等很多开发商都有自持物业。

其次可以选雇佣知名物业的楼盘，比如第一太平戴维斯、彩生活、高力国际、世邦、仲量联行、戴德梁行，稍微次一点的比如第一太平融科，也比杂牌物业强很多。

3、楼盘规模

新楼盘规模最好在400亩以下的项目；

4、售楼处的感观

看售楼处规不规范，优先选择把5证、楼盘不利因素、一房一价表摆在明显位置的楼盘。

5、避免房价猛涨时期开盘的楼盘

比如2016、2017年全国房价都在这个阶段猛涨，开发商会在这些年份猛追盖楼进度，肯定会导致质量受到一定影响。

6、楼王能不能买

楼王是小区内最靠中间、最无遮挡、视野和采光最好的楼栋，通常比其他楼栋贵很多。

• 刚需盘闲情雅致不值钱，楼王慎重购买
• 注意伪楼王，比如临近街道的楼盘
• 没有稀缺美景的楼王尽量少买

7、临街楼

临非主路、临大货车禁行主路：可以花几千块钱把窗户换成双层的中空玻璃，再加上130断桥铝，可以降噪40到50db，完全可以把汽车噪音降低到不影响睡眠的级别。

临大货车不禁行主路：大货车的震动装一百层玻璃也不好使。

8、临大型变电站楼

变电站会有嗡嗡的震动声，晚上灯光常量带来光污染，以及害怕辐射带来的心理压力，这种房需要折价85%以上。

9、楼层

取中间楼层为样板层，一楼为样板楼的8.5折左右，二楼为8.8折，三层为9折，四层为9.5折，五层为9.7折，六层到九层无折扣；

再往上一直到次顶层每高一层贵0.6%~1%都是能接受的范围；11层以上产品无论差多少层，价格只取决于得房率，顶层相比次顶层会折价5%到10%。

同户型一栋楼最贵的与最便宜的楼层，价差不应大于20%；

常见误区：

• 二楼反水：实际上二楼反水的概率极低
• 4楼14楼18楼：交易周期较长，现在年轻人对这些数字的趋势是越来越不敏感
• 腰线层：腰线是房地产商为了美观做的装饰，20公分以上的腰线视情况折价5%到10%
• 槽钢层：槽钢层不会有影响，不应有任何折价

 10、洋房

7层以内，送露台或花园的，为真洋房，可以比高层贵15%~30%，赠送的面积按30%价格计算。

7层以内，凡是不送露台或花园的楼层，都是伪洋房楼层，接受比高层贵10%~20%；

超过7层的，那种8层、9层、10层的，都属于假洋房，能接受比高层贵5%~15%。

洋房从下到上，每层贵1%以内可以接受。

11、边户和中间户怎么选

中间户通透性差，但墙面漏水的概率也会低一些，在北方保暖性也比边户好。

12、朝向

板楼的朝向价值：正南>东南=西南>正东>正西=东北=西北>正北

塔楼：正南朝向会比正北朝向贵7%到10%