现在是不是买房的时候[转]

本文从长线投资与短线炒作的角度分析了石家庄当前购房的价值,并探讨了租房与购房的利弊对比,同时对石家庄房地产市场的特殊性进行了阐述。

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我的观点:
本人目前正在非常烦恼,目前是不是买房的最佳时刻,目前的房价到底在峰顶还是在峰肩处抑或根本就在谷底。本人有以下几个观点,请大家共赏,不知对错。本人观点仅供参考,如有借鉴,后果自负哟!

1、目前的房价有无投资价值,可以从长线投资与短线投资两个方面看一下,以长线投资为例。目前银行存款利率2%左右(扣税后),而如果投资 的话,一套房子(以和平路和平世家为例),大约30万左右(净价),含税总价应在33万以上(两手房,有2%契税,2%中介手续费,5.55%交易税,这 就9.55%,加上其他税费,基本上大约10%,如果贷款的话,还有保险费等费用,),但房租月仅500元左右,年房租收入约6000元,一套房子的投资 需55年收回,年投资回报率不到2%,这还不如放银行吃利息,如果是贷款购房的话,考虑利息等费用,哪得到猴年马月才能收回成本,弄不好70年都收不回, 到房子该拆时还没收回现金价值投资,投资价值又如何能实现,长期投资不是自找套吗?

2、既然是长期投资不行,哪短期炒作如何?还以一套房子(还以和平路和平世家为例),大约30万左右(净价),加上税费约33万左右,如 想在一年内出手,(考虑两手房,有2%契税,2%中介手续费,5.55%交易税,这就9.55%,加上其他税费,基本上大约10%,如果考虑一年期存款利 息,再加2%,则总计12%)最少得卖37万(总价,含税费),房总价从33万到37万,涨了约12%以上,目前石家庄市行情还能有如此涨幅吗?而个人只 不过维持个平衡,一分钱不赚;假如想短期投资回收率是3%,也就是1万元收益而已,这一点也不高,加上刚才说的银行利息,不过才5%,年收益5%,一点也 不过分,哪一年内房屋价格上涨幅度必须超过15%; 刚才说得这两种方案都是全部是自有资金的情况下; 如果有约1/3的贷款(这是经济状况非常好的人了),考虑贷款利率的话,哪么一年的投资回收率还必须增加2%以上,在目前大环境下,12%、15%、 17%,能否在一年内涨出来,对于大多数人来说,不可能有33万的现金,哪么适当贷款炒房,一年内即使能涨出17%来,哪也是风险非常大,风险与收益已经 严重不成比例。短期炒作也是风险极之大。
3、在石家庄市500元一月已经能租到一个很不错的二室一厅了,一年不过6000元,如果是长租户,价格 还能优惠,而购买一个让人满意的一套房子,哪最少约需要30万,30万一年的银行利息也就6000多元,如果您买国债,还不只这个数,而要买房,贷款10 万,一年的利息也是6000多元,哪为什么不租房呢,毕竟没有多少人能一下子拿出20万的现金呀?现在已经是买房不如租房,为什么买房。如果两年房价真有 所下跌,哪么1-2万的跌幅非常轻松,哪2年的租金就没有白掏,总比白掏利息强多少倍,为什么要在这会当房奴呢?

4、中介告诉我,石家庄市在全国省会中房价是最低的,这是事实,但谁会注意到另一个事实,石家庄市是在全国省会城市中最尴尬的省会,与其 他省会城市相比,石家庄市不是一个省的经济、文化中心,只能勉强是个政治中心,因为北京天津在其中,哪石家庄市不像其他省会城市,存在一个向全省供应房子 的问题,石家庄市只是向周边几个县和本市供应房子,供需问题不像其他省会城市存在较为严重不平衡的问题,这两年大家可以上街走一走看一看,楼盘开盘的是多 了少了,房屋上市量是多了还是少了,大家心知肚明。
5、至于这几年石家庄市是不是需求增长了,我无法说明,因为我没有这个数据,但我却知道,目前 购房者应该有不少于30%的投资者,哪目前这种环境中有多少人还敢投资。另外大家可以跟着回顾一下历史。59-62年是我国的三年自然灾害,也是我国出生 率最少的几年,随着生活好转,63-64年是我国的一个生育高峰,他们的孩子大约出生在90年前后,也就是这几年的高考,但这一代却是独生子,出生率较其 父辈一下子锐减了50%,他们参与房屋市场大约是在2015年前后,也就是最晚到2015年中国的购房人口将有一个质的下降;另外在80年代前期,大约是 82-83年国家调整了生育和结婚政策,将以前的男27女25,降低到了男25女23,一下了人为地造成了一个生育高峰,目前推动房市上涨的动力也正是这 一代的人,但随后几年我国的城市出生率逐年下降,农村大约在90年代后也开始了下降,大家可以到周边县去看一看,问一问,许多农村小学、中学都已经出现了 生源不足,中小学合并,老师提前退休,新毕业的师范生无法分配的问题,正定、栾城都是这样,市内由于近年来的城市扩张和外来人口这个问题并未显现,但这个 问题爆发也不过是个时间问题,大家可以到2中、1中、43中问一问,了解一下,有多少生源是来自周围郊县的,这不也证明了市内生源数的下降吗?只不过市内 教育资源质量好,对周围郊县的学生有着极大的吸引力,掩盖了这个矛盾。

6、中介告诉我,您看北京、上海与香港和纽约房价相比,多便宜呀,所以国内的房产还要涨。哪他怎么不说,深沪股市的同一股票价格比香港、 纽约要高得多得多呀?以香港市场的成熟,香港经济学家的精明,难道他们不认为在港上市的国内股票非常便宜吗,一种股票两地上市,他们的净资产值可是一样的 呀?哪房子两地的经济发展水平,购买力等多个因素不同,不能简单地用数值比较。

7、多个报道说,在国际成熟市场上,一套房子价格大约是当地普通家庭4-6年收入,如果以此套用石家庄市,石家庄市户均年收入约3万元 (本人估计,但这个数字应该说并不低了),以8年为标准,24万一套房子目前并不太好买,且会有许多限制。以刚发布的经济适用房安苑小区为例,2300元 左右,80平米约需20万(含税费),且在二环之外。

8、本人认为房子首先是生活必需品,如果做为生活必需品,哪它价值如何体现,以当前的价格,能说它是必需品,说它是奢侈品,哪为什么国家 还要大力发展,还寄希望它拉动GDP,这是奢侈品的功能吗?世界各国政府还没哪位领导说过,房子是奢侈品,不是老百姓的生活品。房子第二个功能才是投资 品,但从目前环境来看,房子长期投资纯粹找死,短期炒作风险极大,哪它该会如何?大家说?股市什么时候会危险,市盈率高时,即股价与收益比过大时,人们最 疯狂时,而目前房子不正如此吗? 
<think>嗯,用户问的是债券是什么,以及什么时候适合买债券基金。首先,我需要先确定自己对债券的理解是否正确。债券,简单来说,就是发行人比如政府或企业向投资者借钱的一种债务工具,对吧?投资者购买债券相当于借钱给发行人,然后发行人承诺在到期时还本付息。债券基金则是投资于多种债券的基金,分散风险,由专业经理管理。 接下来,用户可能想知道债券的基本概念,所以需要解释清楚债券的要素,比如面值、票面利率、到期日、发行人这些。然后债券基金,可能得说明它和直接买债券的区别,比如流动性更好,门槛低,适合普通投资者。 然后是适合购买债券基金的时机。这部分可能需要结合经济环境来分析。比如当市场利率下降时,债券价格通常上涨,这时候债券基金可能表现好。或者在经济前景不确定,股市波动大时,债券作为避险资产更受欢迎。还有投资者的个人情况,比如风险偏好较低,或者需要稳定收益的时候,债券基金适合配置。 需要确认是否有遗漏的点。比如债券的风险因素,比如利率风险、信用风险等,虽然用户没直接问,但可能在何时购买时需要提到风险考量。另外,债券基金的分类,比如国债基金、企业债基金,不同风险收益特征,可能影响购买时机。 可能用户是投资新手,所以解释要通俗易懂,避免过多专业术语。同时,要给出实际例子,比如央行降息时债券基金的表现,或者经济衰退时配置债券基金的好处。还要提醒投资者根据自身情况,比如投资期限、风险承受能力来决定配置比例。 还需要注意结构清晰,分点回答,先讲债券定义,再讲债券基金,最后适合购买的时机。可能用户希望知道现在是否是买债券基金的好时候,所以需要分析当前的经济指标,比如利率走势、通胀情况、股市表现等,但如果没有具体数据,可能需要给出一般性的判断条件。 总结一下,回答的结构大致是: 1. 债券的定义和基本要素 2. 债券基金的特点和优势 3. 适合购买债券基金的时机:经济环境因素和个人因素 4. 注意事项或风险提示 检查是否有错误,比如债券价格与利率的关系是否正确,债券基金的风险是否包括信用风险和利率风险。另外,是否需要比较债券基金和其他投资品种,比如股票基金的差异,帮助用户理解何时选择债券基金。 可能还需要提到债券基金的收益来源,主要是利息收入和资本利得,这会影响购买时机。例如,预期利率下降时,资本利得部分可能增加,这时候买入债券基金可能有更好的收益。 最后,确保用中文口语化表达,避免太正式或生硬,同时保持专业性。比如用“比如”而不是“例如”,用“可能”而不是“或许”,让回答更自然。</think>### 一、债券是什么? **债券**本质是一张“借条”,发行人(政府、企业等)向投资者借钱,并承诺按约定还本付息。 **核心要素**: 1. **面值**:债券的票面金额(如100元/张) 2. **票面利率**:每年支付的利息比例(如年利率3%) 3. **到期日**:归还本金的日期(如5年、10年) 4. **发行人**:决定债券风险等级(国债风险低、企业债风险较高) --- ### 二、债券基金是什么? 债券基金是**专门投资债券的基金**,由基金经理挑选多只债券组合,分散风险。 **特点**: ✅ 门槛低:1元起投(个人直接买债券需10万元起步) ✅ 流动性好:可随时申赎(直接持有债券需到期才能拿回本金) ✅ 收益较稳:主要来自债券利息,波动小于股票基金 --- ### 三、什么时候适合买债券基金? #### 🌟 **看市场环境** 1. **利率下行周期**: - 债券价格与市场利率**反向变动**。 - **举例**:央行降息时,已持有的高利率债券更值钱→债券基金上涨。 2. **经济衰退或股市低迷**: - 资金会从股市向债市避险→债券基金表现较好。 3. **通胀温和**: - 通胀过高会侵蚀债券收益,通胀稳定时债券更保值。 #### 🌟 **看个人需求** 1. **追求稳健收益**: - 适合风险承受能力低、厌恶波动的投资者(如退休人群)。 2. **资产配置对冲风险**: - 在股票基金中搭配20%-30%债券基金,可降低整体波动。 3. **短期资金打理**: - 1-3年内要用的钱(如买房首付),债券基金比银行存款收益更高。 --- ### 四、注意事项 ⚠️ **风险提示**: - **利率风险**:若买入后市场利率上升,债券基金可能下跌。 - **信用风险**:企业债可能出现违约(选基金时看持仓是否以国债、金融债为主)。 - **流动性风险**:极端情况下债券难以卖出(选择规模大的基金可规避)。 **实操建议**: - 用“闲钱”投资,持有1年以上更易平滑波动。 - 优先选择费率低、历史业绩稳的纯债基金(避免可债或股票仓位高的品种)。 --- **总结**:债券基金适合**求稳、避险或平衡资产组合**的投资者,尤其在利率下行、股市震荡时配置价值更高。但需注意市场利率变化,避免盲目追高。
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