购买学区房，你需要规避这几个坑？

学区房是房产市场比较特殊的一个类型，是指那些能够对口就读好学校的房产。

学区房概念的出现，是房产附带的优质学区价值的体现，属于房产市场的衍生品。

由此也可以看出，学区房不同于普通的房产，其价值包括两部分，房产本身的价值以及房产所附带的优质教育资源，也正因此，学区房的价格=房产+学票。

教育资源的不均衡，决定了学区房的存在。众所周知的是，正如同世界上没有绝对均衡的事物一样，教育资源的不均衡只可能缩小，而不可能消除。因此，无论是多区划片还是其他政策限制，都不可能消除学区房的存在。

对于很多购房者来说，无论是为了自家孩童的就学，还是出于投资考虑，学区都是购房决策过程中的一个重要考量因素。

但需要说明的是，恰恰由于学区房的特殊性，在决策时不能简单盯着当前学区范围，避免政策变动导致学区发生变化，以至于严重削弱学区房的价值。

具体来说，在选择学区房时应特别注意这几个事项：

1.就读的落户时间限制

很多学校并不是刚落户就能入学，而是会附加一些条件，比如要求孩子落户满三年甚至更长时间才能就读。

对此，购房前必须确认清楚，并且购房后最好尽快落户。尤其是，如果购买学区房本身就是为了孩子入学，更是要注意这个情况。

2.区域内生源数量

二胎政策放开后，很多学校对口的区域内生源增多，超过教育资源的承受范围，因此不得不相应调整招生政策，甚至缩小对应学区的范围。

对此，除了需要提前确认学区划分规则外，还要把握一个原则，就是尽可能在临近学校的区域置业，尤其是要尽可能避免主干道隔离，防止政策调整，致使所购房源被排除在学区范围之外。

3.学位名额使用情况

部分优质学校要求，就读名额若干年内不能再次使用。

对于这样的要求，在购买二手学区房时，必须确认房产名下的学位使用情况，同时将相关条款写入买卖合同，并注明违约责任。

4.政策调整动向

正如前文所说，学区房的价值由两部分组成，一个是房产本身的居住使用价值，另一个是入读名校的权益价值。尤其是，那些户型一般的老旧社区，其价格更多依赖学区价值的支撑。

但需要认识到，能否入读名校的基础在于学区划分，而学区的划分是根据教育政策而确定的。如果政策发生调整，能否继续入读名校则就存在很大不确定性，甚至有可能被划分至普通学校，此时学区房的价值必然将大打折扣。

对于这样的不确定性，购房时也必须顾及到，尤其是对于投资型购房来说。

学区房与学位房不同

学区房是常常看到的概念，相对来说，很多购房者对学位房知之不多。甚至于，有些购房者还会混淆这两个概念。

事实上，这是两个完全不同的概念。简单来说，两者附属优质学区的模式有着严格的不同。

学区房是与产权捆绑在一起，具有房屋的产权，才有就读的资格。

学位房是与购房行为捆绑的就读机会，也就是说，只有购房才享有入学的名额。

1.两者性质不同

学区房重在“区”，其入学资格是基于划定的学区范围，一般按照就近原则；

学位房重在“位”，其入学资格是在于房产附带的“学位机会”，依据在于楼盘的开发商与学校达成的协议，购房者完成购房行为，相应获得这样的“学位机会”。

2.所处区域不同

学区房一定位于政府划定的学区范围内，从物理距离来看，大多靠近学校，直线距离不会太远；

学位房附属的入学资格，是开发商与目标学校签署的协议，从物理距离来看，未必在学校附近，有可能距离学校较远。

3.入学要求不同

学区房一般有落户时间限制等等，每年的入学政策根据生源数量也会有所调整，能否顺利入学存在一定的不确定性；

学位房是购房即享有入学资格，无需入学考试和再派位等，属于购房协议的一部分。

4.房产价值不同

学区房的入学资格来自于学区，而划定学区的主要依据是就近原则，即使二手房也享有入学资格，也就是说，未来再出售时，房产附属的名校溢价依然能够发挥保值增值作用；

学位房的入学资格主要来自开发商和学校的协议，二手房未必具有继续入学的资格。

由此可以看出，只要教育政策不发生调整，长远来看，学区房的价值相对优于学位房。

5.保证性不同

学区房的入学资格来自政府划定的学区，具有官方认定的保证，一般来说不会出现临时性的意外情况；

而学位房的入学资格来自开发商的保证和信誉，不排除虚假宣传的可能，在可靠性方面弱于官方政策作担保的学区房。

龙哥教广州买房