购买房产选楼层需要考虑哪些情况-详细分析

购买房子，买房(电梯楼)，选楼层，需要考虑什么因素呢？

一、外部因素

1.交通便利性
现在或将来是否有地铁，从楼盘步行到地铁控制在步行10分钟以内（600多米），5分钟内(300米)较佳。

2，学校教育
到达附近 幼儿园，公立学校，私立学校，是否方便，其入学政策细则如何（能否对口入读，是否要求落户年限 等）。

3.医疗配套
直线3公里内是否有大医院（车程15至20分钟内）

4.环境与污染
噪音：临近高架路、机场、铁路、夜市等需警惕（可夜间实地考察）。

光污染：玻璃幕墙大厦、大型广告屏、LED商铺灯的多少 等。
空气/水质：工业区、垃圾处理厂、化工厂等潜在污染源。

5.商业与生活配套
超市、菜市场、餐饮、购物中心等日常需求覆盖范围。

有没休闲公园，江边绿道，大山风景区等。

6.区域发展潜力

附近流入趋势，产业布局，工业园，科技园区（影响就业）。

这些不仅是就业便利，也是房子保值和升值的因素。

综合来说，地铁站，靠山，近江，旁边有大公路，是难以改动 的地域因素。

   楼盘附近有密集居民楼生活区也是短时间内不会变更的区域邻居。

优先考虑：交通，学校，生活配套因素；排除或降低 环境与污染的影响。

二、内部因素

1，是否现房（最好是实地考察一次），还是期房(1年收楼为佳)，或二手房（5到10年为佳）

电梯房优先，2梯4户以内为佳，附近塔楼密集程度。

2，绿化率（30%以上较好）, 楼盘密度容积率(要低)，车位配比（1:1以上为佳）

内部配套设施，公共设施，如 游泳池、儿童活动区，休闲健身区，篮球场，羽毛球场 等。

3，户型和朝向 

  看看   门窗朝向， 窗外环境，阳台外环境，是否舒适。

   期房 需仔细思考和规划 ，思考 朝向 以及阳台外的地块将来可能的施工情况

    若 有前期的现房 最好实地考察一次。

4，邻居与周边片区。

   业主群体素质（影响社区氛围），出租率过高可能管理混乱。

   楼盘最好与附近的居民楼生活区有100米的距离或较为明显的隔离。

三、楼层选择详细分析

* 一层，二层，顶层，不建议选择。

* 三层，四层，五层。光线可能略差。

  三层的通勤性较好，尤其是整栋楼住满人的时候，下楼可以走楼梯（尽管有点浪费电梯）。

  四层五层，光线略好。如果小区绿化较好，选低层可以看花园，六层以下一片青绿。

   不过低层可能会有点噪杂，夏天有蚊子，乃至异味，阳台窗台光线可能会受树木阻挡。

   注意楼下是否过于 靠近花草，是否有废杂物存放站，是否有蓄水池，是否有少儿活动区，是否有商业街，过道人流车流多少。

   建议实地考察评估。

* 六层到十二层，光线较佳，较为适合，过道噪杂影响略少，

   如果小区绿化较好，空气也好，基本不受生活噪音影响。

* 15层以下，如果周边人口较密，绿化较小的话，越是低层，空气相对混浊。

* 16到25层，空气质量较好，基本听不到小车道噪声影响。
 

*  如果站在楼盘套间窗台上，在100米内有4车道以上的繁忙交通道路，能直视。则噪音较大。

  低层（可能）由于阻隔多，受到噪声影响略少。

  10层至18层会受到公路噪声影响明显(视阻隔程度），

  如果视线能一条直线能看到大马路，且有大货车，物流车通行，严重时，可能38层也能听到马路行车噪音。

  附近有高架路，地上铁路，也相应要注意。建议 实地考察 一下。

* 楼层总数 乘以 2  除以 3 的层数 以下的 楼层 等待电梯 的时间 还可以接受

16层以上通常要等1至3分钟，在这之上的楼层，等电梯时间 每层略为递增。

另外，等电梯的时间与每层的户数和电梯数有关，一层5户或以上最好是配有三个电梯。

*  26层以上，高空风噪声增加，刮风下雨时比较明显。

* 简而言之

如果附近没有大型马路，能望江望山，选16至29层。(看不到或者背向大马路，首选 高层)。

阳台、窗外以观看到绿化带，清江水 为佳。

若是 不耀眼的，清晰的，飘亮的 城市灯光夜景也是良好。

如果觉得高层景观一般，比如，所选套间的高层只看到对面塔楼高墙 或 大片厂房，大片城中村，空气迷雾，混浊的江河水，很少绿化景观，其实这样的景观也较为一般（在老城区的高层，大部分是这种景观）。可选12层以下的。

一般10层以上，没有蚊子，它飞不上去的。

如果选套间坐向是望小区花园的，且有较好绿化观感，通常6到8层以下绿化景观较佳，但要注意早上和傍晚是否光线不足。

如果小区花园低层环境也行，绿化好，人行过道不噪杂，没有垃圾站，水池，距离儿童游乐区和学校较远，可选3到5层。

高层的采光和通风较好，私密性相对较好，高层是为了避开楼下的 高人口密集区，但 可能受 大马路，风噪，低劣窗外景观 所影响，当遇到火灾等灾害的风险较大。

一般而言，若不想陷入选择烦恼，就选中层(8至16层)，阳台望花园的，通常能避开大部分问题。

低楼层的安全性和便捷性相对较高，特别是对于老人和小孩家庭来说，平常出行的便捷性较好。

若高层不理想，而 低层 绿化较好，环境还行，可选低层

通常低层的每平方单价相对低一点，往上到高层 每层 加价一点点。

另外，有时有预判断一下，你套间附近的环境在将来是否有改变的可能。比如，买的时候，朝南向且前面没有高层建筑遮挡，当时能获得较好的视野，但入住几年后，你前面就开始建高楼。又比如，你在低层，楼下有块较大的活动空地，但一年后，变成废物存放点，或烧烤店，小贩摆摊聚集地。这就是前期考虑欠佳。

楼盘 和 小区环境，以及 周边高楼 的整体布局  与你所选套间的 配合度 才是 首要关注。

至于朝向，没有固定一定要坐北向南，适合的就好（高富权贵 选地选房 则是另一类情况）。

好的房子往往是在周边位置和视线环境较好的那个。

综合上述，楼层优先选择：

优先选高层(16至28层较好，其中19至23最佳)

如果阳台房窗的楼下，是高密集人口生活区，更要选择高层。

若高层不理想，次选6到13层（选朝向外景较好的）。

低层 望花园 相对宁静一些，若 阳台附近的小区环境 也比较舒适，3到5层也可以考虑下（注意光线是否明亮，过道是否繁忙。过于宁静过于噪杂都不好）。

每栋楼总有若干个低价套间，若你资金拮据，且不介意，也可在几个低价位套间里面选一个。

自己喜欢的，自己觉得可以的，就是最好的。