中国房地产总市值与GDP的比例

2011-07-23 中国证券报报道

统计显示，目前中国农村住宅总市值为15.98万亿元，城市住宅总市值为75.98万亿元，全国住宅总价值约为91.48万亿元，而目前我国的GDP累计值约为31.4万亿元，全国住宅总价值已经超出GDP近2倍。

美国在“次贷危机”前，全美国房产总市值大约是8万亿美元；2006年房价最高时，美国的全部住房总市值大约是11万亿美元；而美国去年的GDP是14万亿美元，2006年时是13.2万亿美元。美国的房地产的总市值还不到美国GDP的90%；而我们的房地产总市值却是中国GDP的300%。

【上海住宅价值8.4万亿 楼市泡沫远超日本】据本报讯，2009年上海GDP为14901亿元，2010年将达到16391亿元。第一太平戴维斯数据，2010年第三季度末，上海住宅价值合计为8.4万亿元。这样上海去年住宅市值与GDP之比为5.12倍。美国次贷危机的最高点是1.7倍；日本在房地产泡沫破灭之前，最高不过为4倍。

明曜投资董事长曾昭雄：全国商品房销售额占GDP的比例从2000年3.6%已增加到了2011年的12.54%。只要房地产每年增长10%，对GDP的贡献就能达到大约1%，这还不包括装修、家具、家电等行业。

美国的房地产销售额占GDP的比例，在2011年以新房销售测算为0.55%，不到1%，而中国是12.54%，2010年甚至超过13%。美国如果加上二手房的销售额，这个比例为6.8%。在次贷危机爆发以前的2006年，美国新房销售占GDP比例为2.4%，也远低于我国；如果加上当时的二手房销售，占比为14.1%。那我国目前新房销售占GDP比例就接近13%，加上二手房这个数据就会很"恐怖"，已经达到美国在次贷爆发前的峰值。所以房地产不能再涨了。

日本在资产泡沫破灭前，房地产市值是GDP的6倍。现在我们已经接近这个数了。我们在2009年曾测算过，当时大概是4.5倍，2010年、2011年加起来又销售了大概11万亿元的房子，而且房价还涨了，加起来将十分接近日本在房地产泡沫破灭前的情况。

北京一套标准的普通商品房价格大约是每户居民年均可支配收入的22倍，日本在资产泡沫破灭前也是在20倍以上，两个数据很接近，但日本目前的情况是不到10倍。美国目前大约是2.82倍，2006年次贷危机爆发前不到4倍。而在我国城镇的平均水平为7.2倍。很显然，居民的收入水平不能支撑房价再涨了。储蓄的增加是比不上房价的上涨的，所以居民的储蓄变相被房地产所"挟持"，而且每个月还要还房贷，势必影响消费。我们的财富不能支撑房价再往上涨了，不能再支撑房地产的销售按有些人期望的每年以10%增加。

刚需是什么，目前我国城镇居民自有住房的比例占到80%，所以在中国刚需就是结婚买房，每年增加的刚需大多是新结婚的。去年是过去10年以来结婚的高峰，因为大家都想要"龙宝宝"，超过1200万对结婚，但去年我们新增的住房为1100多万套，这还只是商品房，还没算保障性住房等，所以是能够满足真正的刚需的。当然，不排除在某段时间内，市场因为刚需而放量，近一段时期就是这样的情况。

左大培：城市住宅与公有制

2006年全国商品房住宅销售金额为1万7千多亿元人民币，占当年国内生产总值的约8.2%。2009年1－11月全国商品房销售额35987亿元，2009年中国的国内生产总值（GDP）为335353亿元人民币，估计2009年中国商品房住宅销售金额会达到当年GDP的10%。按如此速度上升，总有一天全年的国民收入（GDP）不够用于购买当年销售的住宅。

最近几年城市住宅售价暴涨，最根本的祸根是“住宅私有神话”。这个神话造就了少数暴富的地产商、无数的房奴、巨大的房地产泡沫和金融隐患。

城镇住宅售价暴涨的弊端：如果它使新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例上升，则这样的售价上涨是不可持续的，很可能导致金融崩溃和经济衰退；即使它没有改变新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例，如果这个比例过高，城镇住宅售价的暴涨也会大大加重人民的生活负担，仍然可能由于人民不堪高房价的重负而最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

当然，中国每年竣工的这大约13亿平方米住宅中，一大半并不是城市中的住宅。自1999年到2006年，中国每年竣工的城镇住宅的建筑面积稳定在5.4亿平方米到6.6亿平方米之间。那以后每年竣工的城镇住宅建筑面积还有所上升。

新建住宅实物量不可能与实际GDP以同样比例增加：那样可以是住宅售价与GDP减缩指数以相同比率上升，新建住宅总值占GDP比例不变。但是即使实际GDP以每年略高于7%、十年增长一倍的速度增长，70年后每年新建住宅将达768亿平方米！这是不可能的。

如果中国每年竣工的城镇住宅数量固定不变，而住宅售价的上涨速度总是等于名义GDP的增长率，而每年新建城镇住宅销售金额与当年GDP之比都为8%，则70年后全部城镇住宅的售价总额就为当年GDP的5.6倍。从GDP中扣除20的税收，那时全部城镇住宅的售价总额就为当年人民总收入的7倍。按3.87%的存款利息率计算，如果将全部城镇住宅的售价总额这样多的资金存入银行并将全部本息在以后70年中每年以一个不变数额提取花完，则每年用于包括租房的全部消费支出可以按那年的居民收入计算增加约30%。或者，如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消费的话，全部城镇住宅的售价总额达到当年人民可用于住宅消费资金的21倍。

如果中国每年竣工的城镇住宅数量固定不变，而住宅售价的上涨速度总是等于名义GDP的增长率，而每年新建城镇住宅销售金额与当年GDP之比都为10%，则70年后全部城镇住宅的售价总额就为当年GDP的7倍。从GDP中扣除20的税收，那时全部城镇住宅的售价总额就为当年人民总收入的约8.8倍。按3.87%的存款利息率计算，如果将全部城镇住宅的售价总额这样多的资金存入银行并将全部本息在以后70年中每年以一个不变数额提取花完，则每年用于包括租房的全部消费支出可以按那年的居民收入计算增加三分之一多。或者，如果人民只能以其收入的三分之一用于住宅消费的话，全部城镇住宅的售价总额达到当年人民可用于住宅消费资金的26倍。

高额的住宅建筑和购买支出最终将造成人民大众不能承受的生活负担，并且最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

即使新建住宅销售价格总额与当年GDP的比例一直不变，如果这个比例过高，城镇住宅售价的暴涨也会大大加重人民的生活负担，仍然可能由于人民不堪高房价的重负而最终导致住宅供大于求、售价下跌、金融崩溃和经济衰退。

摆脱目前造成房价暴涨的困境的根本出路，在于回到“公有制为主体”的城市住宅体制上来。

城市住宅上的“公有制为主体”，并不意味着以公有开发商为主体，而是意味着有大量的公有住宅出租给居民。因此，最近两年许多国企甚至央企在土地使用权拍卖时出高价当“地王”，是明显地违反城市住宅上“公有制为主体”的原则，因为以这样高价购买土地，显然建房的目的不是为了出租，而是为了以高价卖给私人。

公有企业特别是国有企业普遍经营房地产开发以出售住宅，本身就是错误的。应禁止普通的公有企业介入房地产开发，只有在房地产调节方面承担特殊使命的公有企业才可以进行房地产开发，其任务是保障当地居民以适当代价获得尽可能好的居住。

各大城市都应有专门的公有住宅供应和管理机构，负责大量向本地居民出租公有住宅。租金应遵照两个原则之一：或者是略低于市面上同等房屋出租的市场化租金，或者是足以补偿从征地、开发、建造到管理的全部成本。目前应特别注重向住在本地的企业员工、“蚁族”大学生提供优质低租金的住宅。

自从背弃了城市住宅“公有制为主体”的制度，中国就进入了房价暴涨的时代。

所谓“改革福利分房的住房制度”，其实质就是消灭公有住宅。直接的结果是房租迅速上涨带动房价上涨，以后是低利率的信贷刺激使房价进一步上涨，最后是单纯预期房价上涨而投机买房进一步推高房价。而为鼓励“私人买房”而推行的“宽松信贷政策”则为房价上涨提供了足够的资金。

根据住宅销售价格指数推算，1998年到2006年中国住宅售价上升了约43.9%，而根据住宅租赁价格指数推算，1998年到2006年间房租也上升了约44.4%。到2006年为止，长期总的看来房租仍然与住宅售价上涨速度大致相等，而且房租还是比住宅售价上涨得略快。但是2002年到2006年，根据住宅租赁价格指数计算的全国平均的单位住宅房租只上涨了不到12%，根据住宅销售价格指数计算的全国平均的单位住宅价格却上涨超过33%。这合乎我们的这一印象：房租在2002年以前比房价上涨得快，2003年之后商品住宅售价急速上升，房租却几乎不变。

低利率的扭曲作用：

如果居民购买住宅使用的全部都是其自有的资金，则在居民储蓄存款利率为3.87%时，单纯为居住需要购买住宅合算的房价不能比年房租高24倍半，而在存款年利率为1.98%时，单纯为居住需要购买住宅合算的房价不能比年房租高的倍数就可以提高到约38倍；如果居民储蓄仅仅是为了用于购买自己住的住宅，居民购买住宅时使用的资金又全部都是借入的贷款，则在住房抵押贷款利率为9%时，买房刚好合算的房价只为年房租的约11倍，住房抵押贷款利率降到7.83%时，买房刚好合算的房价就上升到年房租的约12.72倍。

大概的估算表明，购买住宅合算的最高房价－房租比，2002年利率最低时比2006年底利率上升以后要高大约50%。

大城市中的“城中村”造成了一系列问题，其根源也在于背弃了农村的集体所有制。

目前中国已经形成了巨大的房地产泡沫，必须尽快消除这个泡沫。

政府首先应当切断房地产投机的资金来源。最有效的做法是：根据一个城市房价上涨的百分比相应地降低以当地住宅作抵押所可以获得的贷款金额。这个做法应当同样适用于对企业发放的贷款。这样也会预先减少银行等金融机构在房地产泡沫破灭时将遭受的损失。

目前北京等地房价过高，买房居住比租房居住所付代价至少高70%，买房居住极不合算，为获取房租而投资性买房也极不合算。为在房价高时卖房而投机买房者也面临房价暴跌造成损失的极大风险。

摆脱这一困境的唯一出路是政府大量兴建国有住宅出租，在不需要政府补贴任何资金的前提下稳定房租，保障民生和本地经济运行，同时也增加了住宅建设投资。即使经济增长真的需要住宅建设投资拉动总需求，也应当以公有住宅建设拉动投资需求。

大批的私营企业家在变为房地产开发商甚至房地产投机商，许多由于国企“改制”而变为大资本家的企业“老总”（如大连的某几个公司“老总”、北京的“联想控股”）也在变为房地产开发商甚至房地产投机商。他们因此而不再对中国的经济发展作任何贡献，而单纯变为人民财富的掠夺者和剥削者。这使中国发展私营经济、实行国有企业私有化丧失了最后一点正当的理由。而当房地产泡沫必不可免地破灭时，许多的私营老板们将会破产。因此，目前的房地产泡沫和房地产投机正在搞垮中国的私营经济。正是私有化企业自己的疯狂葬送了私有化的事业。

正因为如此，戳破中国的房地产泡沫本身就是对私有化最有力的回击，也是对私有化的最大一击。左派不应当错过这个机会。

房地产业泡沫的危害说明，“国进民退”是中国的资本主义势力自己逼出来的。

李开周：民国不流行买婚房

    限购以后，楼市降温，开发商的日子不好过了。我一个卖楼的学妹说，把她今年卖掉的房子加一块儿，还比不上过去一个月的出货量，售楼部整天冷冷清清。市面上买房的人还是有的，不过都是刚需族，以即将结婚的小年轻为主。不信您到售楼部转转，围着沙盘指指点点的都是挽着胳膊的姑娘小伙，旁边提着皮包等待付款的都是那些准公爹准公婆准岳父准岳母。夸张点儿说，正是“有房才能结婚”的社会习俗撑住了中国大陆摇摇欲坠的房地产市场。

    为什么结婚之前必须先买房呢？报纸上一个“营销专家”解释说：安居才能乐业，没有房子不踏实，这是中国人几千年来的传统。

    某些“专家”老是这样，动辄“有史以来”怎样怎样，“自古以来”如何如何，把一时观察所得，拔高为永恒真理，把最近几十年才有的现象，放大成“几千年来的传统”。我们中国有很多传统，但绝对不包括“结婚必须买房”这个所谓的传统。安居才能乐业，不表示必须拥有自己的房子，至少在一千多年里，中国人求的只是有房住，而不是有房子。

    唐朝很多市民租住私房，宋朝很多市民租住公房，明朝很多官员一直到死都住在衙门大院，清朝房改之前绝大多数旗民对房屋只有使用权没有所有权，这些诸位都可以在拙著《千年楼市》里找到答案，恕不细谈。就是在民国时代，完全买得起房的人也往往选择租赁而不是购买，结婚买房的风气当然更没有形成。

    当年鲁迅和许广平结婚，是租的房子；沈从文和张兆和结婚，是租的房子；徐志摩和陆小曼结婚，是租的房子；郭沫若带着老婆孩子回国定居，也是租的房子。他们不是买不起房，是不愿买房，在那个时代的人看来，租房更自由，更方便。再说也没有现在这些势利眼，一听说还在租房，就以为人家钱包太瘪。段祺瑞还租房呢，吴佩孚还租房呢，末代皇帝溥仪从紫禁城里出来也租过房子，你能说人家钱包太瘪吗？