怎么计算房子的底价

市场底

首先,租售比为:
租售比 = 年租金 房子总价 租售比=\frac{年租金}{房子总价} 租售比=房子总价年租金

我们可以把租售比看作是房子总价一年的年化收益率。

其次,合理的租售比应该为:
合理租售比 = 持有成本率 + 无风险收益率 + 风险溢价收益率 合理租售比=持有成本率+无风险收益率+风险溢价收益率 合理租售比=持有成本率+无风险收益率+风险溢价收益率

其中

  • 持有成本率为:
    持有成本率 = 年(物业费 + 维修费 + 空租期租金损失 + 中介费 + 折旧 + . . . ) 房子总价 持有成本率=\frac{年(物业费+维修费+空租期租金损失+中介费+折旧+...)}{房子总价} 持有成本率=房子总价年(物业费+维修费+空租期租金损失+中介费+折旧+...)
    持有成本率一般在1~2%;

  • 无风险收益率可以等价为十年期国债收益率;

  • 风险溢价收益率一般在1~2%,房产在我国的风险还是比较低的,风险溢价收益率可以算0.5%。

政策底

政策底就是防止房地产发生大规模断供的底线。

按之前比较盛行的30%首付来算,贷款需要70%。排除房贷利率的影响,当房子总价跌超30%时,就算把房子卖了也还不上贷款,这时就会有很多人断供。

所以近三年成交的平均价格打七折就是政策底


参考:【深度】千万房产真正价值仅有300万?两个公式教你算出你家房子真实底价!

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