企业发展之我见

房地产开发是一项环节多，风险高的生产经营活动，需要运用投资、建筑、财务、法律、管理等多方面的知识，经营者需要与各方面的人员打交道。本人从事房地产开发工作已有五年,就房地产企业经营及发展有如下之我见。

一、房地产开发经营者应具备的素质

房地产企业经营者应具有全面的素质包括：熟知有关房地产开发的政策与法规；掌握一定的融资技巧；具备较强的市场营销意识；具备基本的建筑知识；具备较强的公关能力和掌握其它的相关知识。经营者良好的心理素质包括：敏锐的洞察力；较强的风险承受力；和敢于创新的精神。

二、房地产开发应建立的专业组织结构

房地产开发应具备一定的资质。环节多涉及面广，完成如此综合性的工作需有一支结构合理，配合默契应包括；行政管理、建筑、结构、给排水、电气、空调等专业、会计、造价师、营销、律师等各类专业人才队伍，建立组织结构。

房地产开发应建立符合市场经济要求科学的企业领导体制、组织体制，按照决策、执行、监督三权相互分离, 相互制衡的原则设立，选择最佳组织结构设计方案。执行并调整组织结构设计方案，达到科学管理与市场经济衔接，实施知识管理与知识经济衔接。保证经营的及时性、准确性、灵活有效地适应市场的发展。构筑企业文化理念。

三、房地产企业应遵循的工作原则

提出问题、分析问题、解决问题的决策思路，依据一定的设计步骤，分析企业的任务，经营环境判断组织适应性程度；制定组织结构设计的基本方案；评价组织结构设计备选方案。

四、房地产企业创新管理应遵循的原则

1）科学化决策。2）专业化营销。3）个性化设计。4）程序化管理。5）规范化服务。6）利益共同化。

五、房地产企业开发成功的价值

1）项目定位、市场定位。2）成本定位。3）销售策划。4）物业管理。

六、提高房地产核心竞争力的六大要素

（一）在了解房地产市场的现状及其变化趋势的能力方面:

1)环境分析

 了解当地房地产市场的现状及其变化趋势；考察同区域房地产企业的楼盘；了解掌握政府有关部门相关的政策信息。了解银行融资及房贷政策；把握公司开发项目条件等个体环境。结合企业人才、资金、资源条件进行客观分析，为制定项目市场定位提供可靠的依据。

（二）在进行市场细分和客户定位的能力方面:

1）策划思路超前、概念具有市场生命力；2）真正从市场出发，整合资源，与营销单位专业的共同了解与考察，根据项目选址、客户定位、户型设定、建筑外观形象风格、内部小区规划、物业管理、楼宇档次定位、价格水平定位、文化品位锁定等分析、论证并重新定位、确定目标。

（三）在客户需求进行规划及设计的能力方面:

1）邀请选择信誉好的有同类项目市场热销的楼盘的设计单位公司参加投标、重点考察建筑师个人成功的作品方案,杜绝水平差的关糸户介入。

2）根据不同的项目，做好方案研究。从建筑美学、策划理论、统一规划、景观设计、综合开发、配套建设等技术把关。项目可行性与设计院工作之上的设计修改和完善。

3）成立专业顾问团，建立专家评审委员会制度。制定设计监理方案、对规划方案分析、论证并重新规划；对设计方案分析、论证并重新设计；对建筑设计分析、论证并调整；对施工图在实施推广前分析、论证并调整。保证规划、设计、建筑的科学和严谨，使设计中可能出现的问题减小到最低限度、为塑造精品楼盘提供保证。

4）宜在规划阶段提前选定景观园林设计单位, 对设计、施工、销售更为有利。

5）现场工程技术人员要跟踪实施过程，掌握节奏、材料、工艺、技术。

（四）在对工程质量、成本和进度进行控制的能力方面:

1）建立合格供应商名单，组织专业人士严格考察评审，严格执行项目所有原材料按规定的送审制。

2）选择信誉好、有合同执行能力的对承包商、分包商。重点要考察项目经理、技术负责人的能力及不同工种工人的素质。

3）选择信誉好的监理公司、重点考察总监理工程师的能力及监理项目团队各专业监理工程师的个人素质。

4）建立由质量委员会、工程部、采购部、项目部、地盘三级质量监控体系组成的工程质量体系。实行质量交底、工序检查、隐蔽验收、检验试验、成品保护、竣工验收、质量监控、全面评比、技术研讨、对质量难点、成立课题组攻关等。每周全面检查并评比、通报。

5）项目在质量问题上、公司要实行一票否决制。

6）设计合同写入实行限额设计, 实行施工图专家评审。

7）项目从质量、进度、成本三个方面；从事前、事中、事后三个阶段，编制详尽的工程进度和投资控制计划，测算项目开发过程中的每一个环节所需的工期和费用。争取缩短工期和严格控制成本, 使项目从估算到概算、从预算到决算等均在可控制的范围。

8）严格执行合同。

（五）.在针对特定客户进行市场营销的能力方面:

1）学习能力、管理能力、体制优势、财务能力、技术创新能力、营销能力等是公司能否生存发展壮大的六大根本。项目最终能否成功营销是关健，公司要根据项目招聘有操盘经验的营销专家。

2）建立由市场研究人员、项目策划人员、广告人员、销售人员等组成的团队，集中智慧，对每个广告方案要经过仔细的推敲，对媒体要深入分析，对广告发布后的效果实行跟踪。对项目周边调查、统计、分析、跟踪。加强建筑、法律、心理学、营销学等多学科知识的培训，以地产营销专家水平为目标，对顾客实行顾问式销售。

（六）.在提供优质物业管理等售后服务的能力方面:

1）物业管理是房地产行业利润的重要来源。在销售开发高端楼盘中，客户选择是否购买物业管理公司的品牌是一个重要因素。

2）物业管理前期介入,有利于优化设计，完善设计细节。

3）物业管理前期介入,有利于提高施工质量。

4）物业管理前期介入,有利于物业的功能定位和确保物业的使用功能。

5）物业管理前期介入, 有利于物业公司日后的管理, 有利于促进销售。

6）施工结算没有物业管理单位签字不能付款。

7）应与品牌物业管理公司强强联合为优选方案。

七、深圳万科房地产品牌价值的六大法宝

1）房型。2）小区环境。3）工程质量。4）物业管理。5）社区文化。6）知名度高。

八、深圳市万科房地产经营管理秘决给同行的启示

1）股份制改造。2）科学的决策机制。3）由多元化转向专业化。4）广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司建立联系。5）加强与建筑商，材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟。网络成员将包括全国主要城市的发展商、材料商、设计单位、中介机构、金融界等相关行业代表。6）建立信息收集网络，发挥万科特聘专家的作用。总结十年来各项开发设计、建设经验、指导今后的项目规范设计。7）从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市镇。8）建立新的融资渠道、住宅证券化、金融化、广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合、增强资金实力、具备规模化开发、新市镇开发的实力。9）将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴。10）成立建筑技术研究所、研究有效利用土地资源、降低能源、材料的消耗。运用经济可行的各项科技手段，达到为住户提供舒适性、耐久性、安全性、经济性、环保性的居所。11）建筑设计创新。12）采购系统创新。13）组建物管集团。14）建立利益共同体