房贷计算说明

一 住房贷款两种还款方式及计算公式

1、等额本息还款法，在偿还初期利息支出最大，本金最少，以后利息支付逐步减少，本金逐步增加，但每月以相等的额度偿还金额（本+息）。它比较适合收入低且积蓄少的年轻人，因月供压力小不会降低生活质量。公式为：

每月还款额＝贷款本金*月利率*(1＋月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

上面公式中，全是固定的数，所以还款额度是固定的，我们把公式改造一下：

每月还款额＝贷款本金*月利率+贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)

其 中：我们称‘贷款本金*月利率’为月付利息，称‘贷款本金*月利率/((1+月利率)^总还款月数-1)’为月付本金。两者相加的和为每月还款额，我们也 称其为本息合计（一个月的）；利息总计=总还款月数*本息合计-贷款本金，也就是你支出的全部利息。“^”表示指数，在Excel中使用power表示， 在c中使用pow表示，需要头文件 #include 。

2、等额本金还款法，指每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本息逐月递减，每月偿还金额（本+息）逐渐减少。总共偿还的利息比等额本息法要少。适合收入高且有一定积蓄的中年人。公式为：

每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

其中： 累计已还款本金＝贷款本金/总还款月数*已还款月数

上面公式中，已还款月数是变化的数，所以每月还款额度是变化的，我们把公式改造一下就成为：

每月还款额＝贷款本金/总还款月数＋(贷款本金*月利率-贷款本金/总还款月数*月利率*已还款月数)

其 中：贷款本金/总还款月数，我们称其为月应还本金，是一个固定的值；贷款本金*月利率，我们称其为首月应付利息，是一个固定的值；贷款本金/总还款月数* 月利率=月付本金*月利率，我们称其为利差，是一个固定的值；首月应付利息-利差*已还款月数，就是当月要还的利息，它是一个变数即：第X月应付利息=首 月应付利息-利差*（X-1）；应付利息总额=全部月数的月应付利息总和，就是你支出的全部利息。

二 两种还款方式举例

本表以本金10000元为例的公积金贷款，现行利率是，五年以下（含五年）年利率4.14%（月利率3.45‰），五年以上年利率4.59%（月利率3.825‰）

注：商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的。

等额本息还款表1

我 们假设，F2单元格为本金10000元，F4为月利率0.00345，F6为月利率0.003825元，则B3单元格输入公式月付本 金=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6)/(POWER(1+IF($A3& lt;=5,$F$4,$F$6),$A3*12)-1)。C3单元格输入公式为月付利息=$F$2*IF($A3& lt;=5,$F$4,$F$6)，D3单元格输入公式本息合计 =B3+C3，E3单元格输入公式利息总计=D3*A3*12-$F$2，就是对应2年贷款的还款方式。2到5行对应的，先选择B3到E3，然后拖动E3 的黑点，到E6松手即可。

其中B6单元格，5年 5*12=60月的月付本金，10000*0.00345/((1+0.00345)^(5*12)-1)=150.3，C6列月付利 息=10000*0.00345=34.5，D6列为一个月的本息合计=B6+C6=184.8，E6列为利息总 计=D6*5*12-10000=1087.86。

从上表中知，贷款10000元，5年还，每月固定还款184.8元。

等额本金还款表2

我 们仍然假设，F2单元格为本金10000元，F4为月利率0.00345，F8为月利率0.003825，则B3单元格输入公式月应还本 金=$F$2/(A3*12)。C3单元格输入公式为首月应付利息=$F$2*IF($A3<=5,$F$4,$F$6) 。D3单元格应付利息总额，需要另外Excel表格计算见下面表3，或其它方式计算，参见后面程序。E3单元格输入公式利 差=$F$2/(A3*12)*IF($A3<=5,$F$4,$F$6) 。

其中B6单元格，5年 5*12=60月的月应还本金，10000/(5*12)=166.67，C6首月应付利息10000*0.00345=34.5。D6列为应付利息总 额，即全部月利息的和需要其它语言或者Excel表完成（见下面表3）循环累加。E6列为利差10000/（5*12）*0.00345=0.575，保 留两位小数为0.58。

从上表中知，贷款10000元，5年60月来还：

第1月还款166.67+34.5=201.17元。

第2月还款166.67+34.5-0.575*(2-1)=200.595元。

第3月还款166.67+34.5-0.575*(3-1)=200.02元。

……

第60月还款166.67+34.5-0.575*(60-1)=167.245元。

60月全部还款加起来-10000本金=1052.25是全部利息。

显而易见，1088-1052.25=35.75，1万元本金5年还，等额本息比等额本金

多支付利息35.75元。

等额本金还款表3 应付利息总额计算

在H2单元格内输入公式月利息=$C$6-$E$6*(G2-1)，参见表2可知，C6、E6分别是5年期的首月应付利息和利差，本表的G列是月份，所以算出是月利息。

在I2单元格内输入公式月还款=$B$6+H2，参见表2可知，B6单元格是5年期的月应还本金，所以与本表的H2相加就是月还款。

G2 到G61是月份等差，而H2到H61，I2到I61要固定引用表2的单元格，所以上述公式中，都加固定引用符号$号。选择G2、H2、I2，鼠标点按I2 的黑点，直到I61松手即可。你每月的还款就按I2到I61数值即可。在任意没有使用的单元格内，比如J2输入=SUM(H2:H61)就是10000 元，5年还的总利息。把其数值手工写入表2的D2单元格即可，其余类推。

注意，如果行数很多，可以先选择G2，然后翻页直到看见G61，按下shift键再点选择G61，就全部选中G2到G61单元格，然后从Excel菜单上，编辑-填充-序列，在序列产生在处选择列，在类型处选择自动填充，按确定即可。

如果贷款5万元，以上项目全部乘以5=50000/10000即可。

比如第1月还款5*201.17=1005.85元。

第60月还款5*167.245=836.225元。

全部利息5*1052.25=5261.25元。