大浦东土地盛宴巨大价差孕育南汇升值空间

最新推荐文章于 2025-07-12 19:41:40 发布

iteye_9508

最新推荐文章于 2025-07-12 19:41:40 发布

阅读量199

点赞数

CC 4.0 BY-SA版权

分类专栏： finance 文章标签：文化产业金融交通项目管理

本文链接：https://blog.youkuaiyun.com/iteye_9508/article/details/81721276

finance 专栏收录该内容

1432 篇文章

订阅专栏

南汇并入浦东新区解决了浦东土地稀缺的问题，两区合并后总面积达1210.41平方公里。中华企业作为南汇的主要土地持有者之一，其股票在合并消息公布后上涨近五成。此外，南汇与浦东之间的巨大土地价差预示着南汇土地的升值潜力。

摘要生成于 C知道，由 DeepSeek-R1 满血版支持，前往体验 >

http://house.online.sh.cn 2009-05-15 09:41:00 [来源]：东方早报

解决浦东发展土地稀缺问题，是南汇并入浦东的一个重要考量点，此前两个区域土地巨大的价差，也意味着南汇土地巨大的升值空间。

两区合并后土地总面积将达到1210.41平方公里。中华企业目前是南汇的“地王”，受其影响，股票近期已累计上涨近五成。

补充动力

当上海“两个中心”建设获得国务院批复之时，上海或许便已经知道：大浦东的构想已经十拿九稳了。

市政府新闻发言人在接受媒体采访时表示，上海向国务院提出撤销南汇并入浦东的请示，目的就是为了“让浦东有发展的后劲”。

浦东发展的后劲，相当一部分在于如何补充土地资源。

浦东政府有关工作人员表示，经过多年的发展之后，浦东新区取得的成绩是举世瞩目的，但面临的瓶颈也开始逐渐显现出来，如张江、金桥两个开发区可利用土地已经不多了。“加上土地红线的限制，目前浦东需要大片的建设用地，这样‘两个中心’的建设才能进展顺利。”

而作为“邻居”的南汇，面积为677.66平方公里，在各类可供开发的土地资源方面明显比浦东丰富。国金证券指出，将南汇并入浦东，能够帮助浦东解决土地资源稀缺的燃眉之急。大量土地的供应保证了浦东未来发展新的巨大的空间。

数据显示，之前浦东新区面积为532.75平方公里。行政区划调整后，“大浦东”的面积将达到1210.41平方公里，户籍人口268.60万。

浦东、南汇之间土地价格的差距，更为“大浦东”发展提供了空间。土地管理部门公示信息显示，2008年以来浦东新区成交土地16幅，总面积90.36万平方米，平均成交价格7734元/平方米，其中2009年以来成交仅3幅，共5.6万平方米，成交均价为2.96万元/平方米。

相比之下南汇区土地资源丰富，价格较低、成交活跃。2008年以来共成交63幅，共计273.78万平方米，成交均价仅1679元/平方米，其中2009年成交13幅，共计34.75万平米，成交均价409元/平方米。

另外，值得注意的是，迪士尼项目规划也将不再受到土地指标制约，不再有跨区协调的矛盾问题。据称，迪士尼项目规划面积约为8平方公里，选址跨浦东和南汇两个地区。消息人士强调，此次浦东土地面积得以扩大，上海迪士尼完全可以打造成为除美国之外最大的迪士尼中心。

“概念股”狂飙

单纯从保有土地量来看，中华企业无疑是南汇“地王”。该公司在南汇数年的开发运作，将影响南汇楼市的走向。

中

华企业市场部经理戴正芳向早报记者表示，目前中华企业在南汇主要有三个项目，分别是南郊中华园、印象春城和周浦项目，仅这三个项目便有1300多亩土地。

戴正芳介绍，南郊中华园一期两河流域5月刚推出一批别墅房源，后期仍在建设；印象春城前期房源现已售罄，后期预计下半年推出；周浦项目目前正在按计划推进。此外，南汇区三灶镇曙光村6/2地块项目也正处于前期的规划和设计中。“中华企业很早就在南汇开发建设了。现在南汇并入浦东，证明了公司当时的决策是正确的。”

中华企业旗下项目分布南汇各个地区，产品类型非常丰富。南郊中华园位于航头板块，产品为联排别墅和独栋别墅；印象春城位于周康板块，产品为大型公寓住宅；周浦项目是周浦镇又一座大型住宅新城，建设规划用地约31万平方米。

另有消息称，中华企业在南汇投资合计达到50多亿元，中华企业在临港新城附近亦拥有8000多亩的土地储备。

一位证券分析师指出，这些土地很多都是中华企业在2002年之前拿的，成本较低。作为南汇“地王”，中华企业未来有着巨大的炒作空间。所以，从3月底合并消息传出后，中华企业股票数次涨停，其后一个多月的时间里，已累计上涨近五成。

值得注意的是，除了中华企业之外，陆家嘴、张江高科、浦东金桥、外高桥等几家在“大浦东”拥有丰厚土地储备的公司也开始了新一轮战略开发。陆家嘴集团参与滴水湖面海一侧一些项目的一级开发建设；外高桥集团在洋山后方基地扩张；张江集团圈定老港三新园区；金桥集团则参与一些主产业区的开发。此外，张江高科和浦东金桥利用区域经济和文化地位来提升园区土地价值，陆家嘴还将受益于老浦东金融中心相关规划，外高桥作为浦东一大经济功能区也可能从中受益。

统计显示，一个多月时间里，几大南汇概念股上涨幅度在8％~30％之间。其中，外高桥上涨16％、浦东金桥涨29％、张江高科涨15％。

价差即空间

两区合并对南汇的土地市场会有什么样的影响？

国海证券分析师赵铎表示，此前区域定位的区别导致土地用途有明显差异

。浦东新区成交土地以仓储、住宅、商业、金融为主，而南汇则以工业、交通用地为主。两个区域地价存在巨大差异，意味着合并后南汇的土地价值有巨大的提升空间。

赵铎还指出，新并入的南汇面积巨大，但距离传统的市中心较远，并且大部分地区基础配套设施相对落后，如此大规模区域的全面提升势必分步进行，地价、房价不可能马上向浦东看齐，只能是随着配套设施和区域经济规模的实质提升而提升。

复旦大学经济学院教授石磊表示，南汇并入浦东主要解决土地问题，但对楼市不会有太大的影响，因为两区合并后提供的土地从用途上而言，能建成商业用地的面积不是很大。国家对于用地性质的改变有明确规定，原先的农田不能变为商业用地，只能把规划中的不是农田的部分拿出来解决一部分商业用途。

石磊强调，形成“大浦东”之后，原先属于南汇的土地将会升值，因为其郊区变成了市区的一部分。

北孚地产研究所副所长刘光东表示，两区合并本意是配套上海“两个中心”建设，第一要务是金融、大装备等产业的升级和发展，顺便也成功地将行政区域打破了，将原来浦东新区的优惠政策范围扩大了。

“产业的另一个层面就是土地。因为无论是工业、商业还是住宅都需要土地资源。房地产行业仅是其中一个附属产业。”刘光东说，“合并后需要对土地利用重新规划。当然首先还是以产业导入的角度进行规划，然后才是交通、商业、住宅、公建、配套等方面的通盘考量。”

刘光东还表示，虽然产业主导了未来土地利用，但产业、商业、居住却是一体的，不可能离得太远。从发展速度来看，可能是各类产业先发展，房地产再跟进，也可能是房地产先于其他各类产业发展起来。最重要的是，布局科学，土地才能盘活，各类市场也才能盘活。