互联网思维如何影响房地产

最新推荐文章于 2025-05-30 11:40:42 发布

强本强见闻

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背景

最新据说小米在研究，如何使用互联网思维影响房地产。

在这个特殊的年代，房价成了悬在我们头上的大山，压得我们喘不过气，我们的理想轻易就被一个房绑架。

请各位童鞋使用互联网思维敬请发挥，让我们头上的大山变为我们睡觉的枕头。

第一篇 万科总裁郁亮组团去小米万科加速战略转型

2月11日，万科总裁郁亮再次化身“团长”，带领着由万科80名高管组成的考察团，来到小米的总部。考察完毕，先是郁亮笑称要与小米合作开发“万米”，其后又有人在微博上传言将开建“小米公寓”。这不禁让外界浮想联翩，二者是否会进一步合作还有待观察，但万科筹划多时的平台战略却开始逐渐浮出水面。

从造访互联网龙头阿里、腾讯到传统白电老大海尔，最后落脚在用互联网颠覆传统手机行业的小米，郁亮最近频频出游，如果再结合万科2013年的一系列动作观察，万科的转变跃然纸上。

“我与他们（上述企业）的交流还是挺多的，我希望管理团队接受新思维的训练。”郁亮考察的目的似乎意在万科新思维的再造。

万科重构思维

曾几何时，万科董事长王石“掘墓论”言之凿凿，“如果万科要搞多元化，我死了也要从坟墓里伸出手来搅一搅”。但到了2014年的2月4日，王石在与日本友人沟通时，终于坦承：万科2013年开始转型，“再次由专业化向多元化过渡”。

“每次万科要变革，就会出现一大堆新词汇。”有万科员工私下表示。不说腾讯、阿里、小米带来的“虚拟平台”“生态圈”“粉丝经济”等互联网词汇，与万科一样“历史悠久”的海尔也让万科人倒吸了一口冷气。“65岁的张瑞敏，在一半的时间里，表现得像北京车库咖啡里一位互联网创业的IT极客，正在忽悠投资人。”《万科周刊》如是描述与海尔的交流情节，尽管海尔也认为，他们的互联网转型还在路上。

“因为海尔作为一个优秀的传统企业，在用移动互联网思维改造自己。”在郁亮看来，阿里、腾讯等互联网企业最重要的思想是平台、生态系统。“现在海尔的改造，也是改造这个平台。我也很想把万科变成一个平台。”郁亮表示。

在他眼中，小米就是在移动互联网时代传统行业的一个成功代表。在万科2013年最后一次内部演讲中郁亮就提到他在研究具备互联网思维的小米，是如何在竞争激烈的手机制造业“红海”中脱颖而出的。

在他看来，小米在用互联网方式创造出以前无法想象的高性价比产品。同样的性能传统制造业会卖得很贵，但小米除了核心的研发、用户维护等功能外，生产环节通过整合资源外包，销售环节也通过互联网直供。

而且更重要的是，小米的定价原则是“平进平出”，不赚原材料、零部件等硬件的钱。而是首先用硬件占领消费者，而后以此建立平台，再在软件与互联网应用中开展增值服务。

万科之所以拜师家电企业、互联网企业，与房地产行业的发展状况有着很深的联系。持续多年的高增长开始进入修正阶段，囤地捂盘这种以时间换空间、赚取暴利的模式将成过去时。未来房地产行业的毛利率、净利率水平将向社会平均利润率稳步趋同。一年前，郁亮就表示在房地产宏观调控成为常态的背景下，国内房地产业已进入行业发展的下半场。

“用户”即平台

如何在房地产行业的转折期生存发展，一直是郁亮急于寻找的答案，“万科未来五年之内，我觉得都没有什么特别大的挑战。我们现在所做的事情，就是五年后如何转变的问题。”郁亮如是道。所以才有了前两年，只做住宅的万科重新进入商业地产的尝试。

万科的这种转变在内部其实一直有着很多争议，特别是王石等老一批创业者，从1994年开始，王石用了8年时间才让万科成为一个纯粹的住宅开发商，当年还剥离了包括怡宝矿泉水在内的一系列优质产品。

“万科的多元化不是经营其他行业”，王石解释万科的多元化战略是由单独的开发住宅，变成城市综合配套服务商，未来万科会建医院、会建学校、会建商场。

赴海尔交流时，海尔的“日日顺”业务受到了万科管理者的重点关注。据说，通过该业务，海尔打造出全国唯一覆盖三四线城市甚至农村的大件物流网，而海尔计划将此建立成一个“开放平台”，不仅配送海尔产品，还将配送家具、装修材料，甚至其他家电企业的产品。而这也为海尔带来了包括KKR、阿里巴巴在内的战略投资。

从2013年10月底开始，万科在与投资人交流时，最常提到的一个数据是48万套——这是万科1999年以来竣工物业的套数，而万科为其中大多数提供物业服务。而在未来5年，万科服务的社区可能增加到500个至600个，其中包含了100万住户、约800万的人口规模。

用万科另一个学习对象腾讯的语言体系来说，这就是“平台”。在平台为王的互联网中，这意味着庞大的“流量”。2013年万科营销系统年会上万科请来了腾讯开放平台总监陈鹏做讲师，演讲的内容是“平台、能力、生态”。按照《平台战略》一书的描述，平台战略的核心就是要打造一个“生态圈”，它拥有独树一帜的精密规范和机制系统，能有效激励多方群体间互动以达成平台企业的愿景。

事实上，万科的谋划早早就已经开始了，而且对于“使用”其社区的客户越来越关注。2011年万科在广东清远用一个大项目的部分土地，尝试开发“养老地产”。其时万科对负责策划的顾问公司提出一个额外要求，除了惯常的销售率外，万科还要求该社区必须达到一个高比例的入住率。“我们过去说盖有人住的房子，现在改成有人‘用’的房子。”郁亮如是道。

这有着庞大基数的社区客户，在万科看来就是待挖掘的金矿。2013年万科开始提出社区服务全面升级。北京房山区的中粮万科项目就是其社区商业化的一个试点，该社区建设了社区菜市场、第五食堂、华润万家、洗衣店、药店、银行，这被万科戏称为“五菜一汤”。据说这一商业模式将成为标配，出现在其他万科开发的住宅小区中。“我们2014年还会突出关于社区的普通惠民医疗和社区老人的居家护理。”万科集团执行副总裁、北京万科总经理毛大庆表示。

硬件不缺，缺智慧

如果说这些尝试都还处于孵化期，万科2013年10月以基石投资者的身份参与徽商银行在香港的IPO，就是在为孵化项目装上一个加热器。

万科董秘谭华杰曾表示，参股商业银行，是为了更好地满足公司客户在金融服务方面的需求。相对于万科过千亿元的年销售规模，参股徽商银行的投资数目不大，但有望发挥协同效应，帮助公司率先向客户提供国内领先的社区金融服务，提升公司在全面居住服务方面的竞争力。

而万科在面对投资者时的回答更为清晰。在与高盛高华证券内部会议时表示，管理层认为提供全方位现代化服务的需求会不断增长，而建立一个金融平台对实现这一目标十分重要。此外，万科的合作对象包括8000家建材供应商及承包商，其中5000家都是中小企业，这些企业进行融资时需要万科的支持。其中还透露，万科最近几年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，但并未取得实质性进展。

在谈及日常运作时，万科方面表示尽管可能成为徽商银行最大的股东，但不会参与该行日常业务。而是与后者侧重的华中地区合作，为万科管理的社区提供网上银行和零售银行等各类服务。

万科的战略已经非常清晰，建立一个金融平台，一方面可以整合房地产产业链上下游各个环节：不要忘记万科提出多年的“住宅工业化”战略，在这个战略设计中，万科充当技术提供者、质量监测者以及最终采购者的角色，但建设方还是外包给其他承建商。如果再创立一个融资平台，建筑商最担心的资金问题也可以通过万科协调解决——那万科的平台就可以整合房屋建造的各个环节。一旦万科提出的“工业化住宅”可以大规模降低建造成本，且万科控制着核心资源，那么这个平台完全向业内其他开发商开放。

另一方面，万科未来五年近800万用户组成的用家平台，也会采购这一金融服务。从2013年下半年开始，万科的社区商业开始加速，在北上广深等一线城市的部分社区，万科物业已经开始联合旅行社给业主提供跨境旅游服务项目。

显然，枝叶越伸越远的万科，仅仅凭借住宅开发的思维惯性在挖掘平台商机上已显得捉襟见肘，郁亮需要从其他平台获得更多的智慧支持。

当然，万科的跨行业学习会否擦出新火花，现阶段还不得而知。“万米”合作、小米公寓都很有噱头，但对万科平台战略的推进到底有何影响尚拭目以待。

第二篇 小米跨界做房地产？

小米准备做房地产了？继本月11日万科CEO郁亮率80余名员工赴小米交流之后，万通控股董事长冯仑直接在亚布力论坛上总结拜访小米的发现：“所有人都在创新和研究互联网怎样影响和改变房地产”。

为此，记者向珠海小米通讯公司外宣负责人李女士求证。她表示，一切将以小米科技董事长兼CEO雷军对外发言为准。此外，她确认，小米仍将专注智能手机销售，今年继续加大力度完善销售体系，未来可能开通线下销售渠道。至于是否借助小米之家，目前正在研究中。

搅局者是否就是“小米”自身？

小米涉足房地产似乎并未停留于空穴来风。上周已有一位自称“小米手机员工”发布微博，称小米今年将开建“小米公寓”作为员工福利。而万科总裁郁亮年后的拜访，更多被媒体解读为房地产大佬向“小米”所代表的移动互联网创新思维取经，忽略了在雷军表示和郁亮很多观点保持一致的背后，“小米”跨界房地产的诸多可能。

据相关媒体报道，让郁亮担心的是，房地产业是否会出现类似“小米”的搅局者，可以在极短时间内被认为是“红海”的传统制造业取得巨大商业成功。但现在日益引起猜测的是，未来这个搅局者是否就是“小米”自身？

雷军早前已公开表达了想盖房子的念头。据背景资料，雷军去年下半年在参加某时尚杂志人物论坛时公开表示要开建小米公寓，否则公司员工一辈子都买不起房。但问题在于，雷军的兴趣是仅限于满足员工内部用房、人才公寓之类的“玩票”性质，还是真正想推广在智能手机领域大获成功的互联网方式，进入多年高增长已进入修正状态、净利水平将向社会平均利润率稳步趋同的房地产业。

同时，网上揣测雷军一旦跨界房地产业会首先选择万科。对于这些传闻是否靠谱，珠海本地一家大型龙头房地产企业相关负责人表示，过年之后其实已听不少业内朋友说起小米和万科的事情。他个人分析，用类似移动互联网的思维去做房地产，可能目前更多停留于探讨阶段，因为目前还没有看到寻找到了合适的模式，在具体操作上相信会面临不少问题。但万科和小米都是各自业内公认创新能力非常强的企业，如果双方合作，或许能在一段时间内出新的成果。

他表示，虽然小米已在珠海有分公司，但目前所在房企还没有与其展开过任何交流，也还没有进入探讨应用互联网模式的阶段。

“平台”思维如何嫁接到房地产业？

受1999元高性能比小米智能机的影响，外界对雷军跨界房地产业的首要期望集中于推出高性价比的房子。在小米3发布之时，已有米粉呼吁，小米将卖智能手机的商业模式拷贝到卖房子，让“北京五道口的房价变成一平方米2999元”。另据公开消息，雷军向前来拜访的郁亮也问了这样一个问题：“你们盖的房子价格能不能跌一半？”

但造手机和盖房子毕竟不同，面临的消费群体亦有差异。有科技博主评论：在做1999元和数十万元乃至百万元的消费决策时，中国人考虑的东西将会有极大差异。至少买小米手机的年轻人和买小米公寓的顾客重合度有多高，就需要重新研究。

剖析小米成功的因素，将小米评为中国2014年最革新公司的美国《FASTCOMPANY》杂志评论，雷军是用快速的销售模式薄利促销，然后利用软件获取利润，仅去年用户就下载了约10亿个APP，产品特性“低成本、功能丰富”。而在万科郁亮看来，小米采用“平进平出”定价原则，不赚原材料、零部件等硬件的钱，而是首先用硬件争取消费者，再建立平台，再在软件与互联网应用中开展增值服务。冯仑所推崇的是小米产品的“简单极致以及它的粉丝经济”。

那么，雷军真要逆袭房地产业，是否意味着不靠卖房子赚钱，而是靠其它软性服务比如网络社区服务等？展望四周，截至目前国内房地产业导入互联网思维尚未出现清晰路径，即便房地产大佬SOHO潘石屹曾表示，要在目前互联网基础上去升值，在实体店配置、发展市郊商业地产等方面谋变。但这种模糊的谋划与在住宅地产领域充分发挥应用“小米”的移动互联网思维尚有不同。

有本地房产商和互联网从业者认为，小米成功应用的“饥饿营销”模式，其实早就是房地产商的“卖房利器”，并不算稀奇。移动互联网的“平台”思维究竟如何嫁接于房地产业，并没有现成答案。

10亿赌局加速雷军跨界？

另一个引发各方浓厚兴趣的是，雷军与董明珠的10亿赌局是否会加速雷军的跨界。节后魅族的灵魂领袖黄章高调复出，随后格力董明珠与黄章见面沟通，并传闻将参与魅族融资，无形为小米手机的未来扩张寻找牵制。而小米这厢则突然成立支付公司，并成为房地产大佬拜访的对象，进军房地产的传闻也日益热烈，发展路数大有差异。

有业内分析指出，从智能手机起家的小米虽然已是国内软硬一体化最成功的移动互联网公司，仍需要弥补前期小米3发布时高通芯片事件所折射出的供应链条环节的短板，然后才能考虑到新行业领域构建生态系统。

公开数据显示，小米公司2013年共销售手机1870万台，含税销售额达到316亿元，增长150%，并已通过小米电视、小米盒子、小米路由器等产品延伸至智能家居等更多领域。

同时，雷军承诺，小米2014年全年至少供货4000万台，意味着销售收入极可能突破600亿元。而按照“五年再造一个格力”的计划，格力电器今年的目标销售任务是1400亿元。如果均顺利完成，两者今年尚有800亿元的差距，与2013年度小米的316亿元与格力的1200亿之间的近900亿元相比，缩小约100亿元。

赌局不过五年。小米是否会用跨界房地产业的方式逐步减少与董明珠在销售额上的差距，甚至实现总量上的超越，相信不久就会揭晓。但无论是小米、魅族、格力，还是雷军、黄章和董明珠，都与珠海渊源颇深。在这三家企业所搅动的全国关注的产业竞赛中，珠海的相关产业乃至地区经济会怎样受益，亦值得持续关注与探讨。