上海换房记（二）

       距离我的房子挂牌已经过去半天了，我的手机开始不停的接到房产中介打来的咨询电话了，我开始奇怪：我在三家中介挂牌的时候，已经跟他们描述了我的房子的状况，包括楼层，房型，面积以及装修情况，为什么这些打电话的人仍然还是要再问一遍呢？

       当我接电话的频率越来越高后，几近成为热线电话后，我对这个问题变得越来越好奇，于是我问了其中一个打电话的中介，他对我直言：虽然你在三家中介挂了牌，但是每家中介都有自己的连锁店，当我去其中一个门店挂牌后，业务员会将房源信息登记在这些连锁店共用的房源信息系统中，要不了多久，附近的其他连锁店的业务员也都知道了，这我还比较容易理解，信息社会嘛，同一家公司的信息进行共享也无可厚非。

       但是更“可怕”的事情接着发生了。越来越多的电话让我应接不暇，更多的业务员已经超出了我挂牌的那三家中介公司的范围，我忍不住向其中一位业务员咨询，我没有去他们的公司挂牌，他们是怎么知道我的房子要卖呢，他跟我解释说，因为这段时间房源不多，而大多数中介公司对业务员的考核主要是两项，一项自然是来自于销售出去多少套房子，而另一项就是该业务员手上有多少房源信息。

       经他这样解释给我听，我终于明白了，原来这些中介公司的业务员私底下大多有“牵连”，为了完成考核指标，将房源信息大白于天下也就不奇怪了---管他呢，我并不在乎多少中介公司知道我的房子在卖，只要他们按照我的价格顺利卖出去就行，即使，全城的人都知道我在卖房子，那又如何？

       话分两头，我一边接着有关卖房子的电话，一边在闵行继续寻找着我所能承受的房子。这看房子的过程一如我7年前刚到上海来的时候和老婆一起看房的经历，房价永远也适应不了自己的心理价位，想守住预算就是那么的难，心里盘算着：自己现在的房子到手205w，贷款50w左右，我大概可以看250w左右的房子。我这么打着自己的小算盘，根本没有意识到自己的愚蠢。

       终于看中了一套，坐下来和中介聊价格，中介跟我说，这套房子房东到手价250w，你大概需要270w左右才能拿下来，我根本不相信自己的耳朵，270w？不会吧，这多出来的大约20w怎么来的呢？

       看着业务员一边按着计算器，一边在纸上写写画画，这套房子产权满5年了，又是房东的唯一一套住房，他当年的买入价是60w，因此，他的各项费用是：差额营业税：（250-60×5.45% = 10.36w，契税：250×3%=7.5w，中介费250×2%=5w，合计22.86w，其中，差额营业税的全部以及中介费的一半应该是房东出的，但是现在卖房子的人基本都不负责自己应缴的税费，这部分完全由买家承担。（注：闵行区的差额营业税按照5.45%缴纳）

      这还是满5年唯一住房应缴的税，如果不满5年或者不是唯一住房，还要承担房东的个人所得税：房价的1.5%，大约是3.75w！

      看着我目瞪口呆的表情，还是中介首先宽慰了我。他告诉我其实我是可以“避”一部分税的，具体的做法是将房屋的合同价格做低，也就是说将二手房应缴税的基点降低，如何降低，是要根据房屋交易中心的政府参考价来计算，比如这套房子实际单价为21000，但是交易中心的系统内的参考价格可能只有15000左右，那么如果按照这个参考价格再乘上房屋面积，合同价格大约可以做低到200w左右，这样，我的各项税费（当然包括房东应缴部分，现已全部算在我的头上）可以减少6-7w，也即我仍然需要支付17w左右的税费。

     并且，这样“避税”还是有前提的，因为虽然送到房屋交易中心的价格是200w左右，但是和房东谈好的实际价格为250w，那么差额部分的50w因为合同中没有体现，需要另外补签协议，且这50w需要在和房东签订买卖合同时连同合同价格的30%首付一并交给房东，也即如果买家希望少交税，那么首付款一定要相对比较充足。

     说到这里，可能比较拗口，其实，按照“行规”，买卖二手房的付款大约分为4个阶段：

     1）买家看中房子，谈好价格，签订《居间协议》，付定金，看买家自己情况，定金的金额不限，当然如果你当心房东跳价卖给别人，你可以多付定金；

     2)  居间协议签订完大约1个月之内，买卖双方签订《房屋购买合同》，买家需要支付卖家首付款：房屋合同价格的30%+ 房东剩余贷款+（房屋实际成交价-房屋合同价）的差额部分，当然，这笔首付款以及含1）所提及的定金。这就是上面提到的，如果要“避税”，首付金额一定要达到相应数字；

    3）房东拿到首付，还清该房屋尚欠的贷款，从银行拿回抵押的《他项权利证明》；买家同时向银行提请贷款申请，从提申请到贷款放款最快要一个半月，一切资金OK后，买卖双方到交易中心办理房屋交接，同时买家将房屋实际成交价的除首付款及尾款（不多，几w）外所有资金交给卖家，在此过程中，该交易所产生的营业税和契税也由买家同时支付；

   4）办理完产权过户，等待交房，因为房东需要将户口迁出，或者“赶”走租户，交房也许还需要一点时间，这个自然是参照先前买卖双方所签订的具体协议而定，等具体交房时间到了，买家再支付尾款。

       我了解下来，二手房买卖相对一手房的买进要复杂一些，过程也相对长很多，所缴纳的税费也多很多，但是，谁让咱老百姓没钱呢？

                                                                                                                                                        未完，待续