徐小明：这次我支持房产新政

原文地址：徐小明：这次我支持房产新政 作者：徐小明

徐小明：这次我支持房产新政

 

这是个不寻常的周末，因为周五晚上出了一个重磅消息，就房地产调控国五条细则，其中一个重要的一条是：出售个人住房，要缴20%的个人所得税，一石激起千层浪，众说纷纭，但骂的多、夸的少（基本没有）。我这一次是支持新政的，我也谈谈我的看法。

 

这个政策的直接目的只有一个，就是一线城市二手房上涨已经疯狂到“失控”了，主要是为了应对失控的局面的。拿北京来讲，二手房价在最近的三个月疯涨，几乎一天一个价，我还从来没有见到这么疯狂的二手房市场。

 

房价的上涨，导致卖方采取更多的惜售情绪，降低了供求关系里的“供”，即并不急于卖出，或挂更高的价格（也不是诚心卖出），而连续多年调控导致土地和房屋的供应减少和一直被压抑的住房刚性需求，再加这种卖方惜售的情绪下，整个市场已经失控了。现在出一套真心卖的房子特别少，真正失控的是买方，很多人抢，多人抢一套房子是现在的奇观，然后就开始拼价格，“不讲价反而加价”的屡屡出现。因为买方的失控，导致卖方售房“预期”大幅增加，导致整体房价失控了。

 

如果这个时候，管理层再不出政策，那才是大错误。很多人谈到的降低中间费用、增加供给、包括官员财产公示、搞好股市分流资金投资渠道等，这些大家提到的方法都是对的，但大家想过没有，现在最大的问题是房价已经失控了，这些方法是远水，解决不了近渴。有人说新政是没有考虑到刚需，把所有情况的二手房交易一刀切了，可目前也只有一刀切才能大幅的降低交易，所以我说这一次的新政目的不在于降低房价，而是遏制“失控”的局面。

 

现在虽然影响了最近想买房的刚需或刚改，但能够给区别化对待刚需和刚改提供政策倾斜“留出时间”，然后再讨论什么样的刚需或刚改情况可以减免税。大家想过没有这种失控的局面再继续一个月，房价涨到什么程度不得而知，而一旦涨上去，卖方的预期会受到很大的影响，轻易不会降下来。

 

所以先确保房价不能再涨了，房价上涨是刚需最大的敌人：因为房价上涨，卖方惜售明显，有的卖方看有人诚心买而觉得自己卖低了坐地加价，有的卖方带了很多人看房，报价高的离谱，因为他们根本就不诚信卖，而是在考察市场价格。所以剩下的真心想卖房的人，就非常少了。这样的房子一出，由于供求关系出现很大的变化，供不应求，导致房屋成交价格节节攀升。有的房子根本不讲价，因为目前是一套房子大家抢，后看房的还加价，先看房的想直接买下。结果真心想卖的看到这架势，有可能不卖了。所以问题的关键就是涨价闹得，越涨价卖方和买方的心里变化越大，这次的新政直接打击失控的局面，刚需和投资需求一起打，一刀切只有这样才够力度。

 

所以就算明知到中间费用会加在买方，明知道中间费用的增加会导致房价进一步上涨，而依旧出提高个税，冒着被全国人民指责的风险而毅然出政策，这是了不起的，就是为了控制已经失控的局面，我认为在目前来讲是有效的，这是个复杂的局面，先救命、再治病。

 

而且我建议立即执行，不要留空挡期，如果各地方细则一个月出台，出台之后再执行，那么势必会再次点燃买方怕过期多花钱的想法，而集中在这一个月内疯狂的出手，导致价格在这一个月内也疯狂式上涨（中介公司已经开始下有对策的出台双方免责合同，以冲击末班车，冲上了就成交，冲不上双方可以选择执行合同和选择不执行都不用赔违约金）。

 

立即执行，从今天周一就开始，这样对已经签约的和没有买入的但确实有刚性需求的有点不太公平，可以选择在 3月1日前已经签约的可以按原政策执行。没有买入的但“现在想买”刚需会被伤害到，但如果房价继续这么失控，恐怕伤害的是“更多的”、“未来的”刚需。那么这些现在就想买的刚需也冷静一下，我相信“必然”会有区别化的细则出台，刚需不会有太大的影响，只是现在房价的上涨，真正失控的是买方，大家都冷静冷静，好么。

 

不用很长时间，细则会出台，就会更倾向于帮助刚需买方，而抑制投资性买方，对刚需没什么影响，请大家相信管理层。而细则的出台，打击投资性买方，供求关系的“求”势必会大减，除刚需以外的买入，将会出现致命性打击。所以如果你是刚需的，你给市场、给新政、给管理层、也给自己点时间吧，这个时间不会很久，等遏制了失控局面，会很快给刚需政策的，到时候可选择的房子更多，买卖失衡的局面必然会被扭转。

 

本次的新政，表面上感觉像仓促出手，甚至有点低级错误（没考虑买卖规则中间费用买方出），但对失控的房价的确是一剂对症的特效药。

 

所以，在这档口我支持新政，要有大局观，必须对失控即时出手。如果未来不能够就刚性需求和改善住房需求进行差异化对待，我会和大家一起骂新政，但现在希望大家能给管理层些时间和理解。