银行直供房为何突然暴增？背后隐藏着怎样的金融风险？

银行直供房的“暴增”本质是银行在地产下行周期中加速处置不良资产的应激反应，其背后隐藏着从微观交易风险到宏观金融系统稳定性的多层次风险链。以下从驱动逻辑与风险图谱两方面拆解：

一、暴增的核心驱动：不良资产处置的“效率革命”

• 不良贷款压力激增：2025年按揭不良率普遍上涨20个基点，个人经营贷不良率跳涨30个基点，企业断供、个人房贷违约导致银行抵押房产积压。以四川农信为例，单家机构挂牌2.5万套直供房，直接反映区域经济下行下资产质量恶化。
• 司法拍卖的“低效痛点”：传统法拍流程需2-3年，流拍率高达81.3%（2025年三季度数据），银行选择直售模式可缩短处置周期至数月——通过债权剥离、产权过户直接以“房东”身份销售，避免法拍环节的腾退、租赁纠纷。
• 价格“割肉”的必然性：直供房多为法拍流拍后的“二次折价资产”，如吉林农商行某房产从4200万腰斩至2100万成交，兰州城关区125平房源151万元成交（比市价低70万），本质是银行为快速回血接受的“贬值折扣”。
• 区域集中化特征：87.7%的直供房位于三四线城市（如东北三省占比42.4%），这些城市房地产市场更脆弱，银行需通过低价策略吸引刚需买家，但高库存、低流动性导致成交率仅7%（2025年1.4万套挂牌仅920套成交）。

二、隐藏的金融风险：从个体到系统的连锁反应

• 局部房价下行压力：三四线城市直供房占比达88%，当银行以低于市价5%-25%的价格集中入市时，可能形成区域价格锚点。例如四川农信2.5万套房源若持续低价倾销，可能瓦解远郊盘价格体系，引发“降价-抛售”的恶性循环。
• 银行资产质量隐忧：直供房处置效率提升短期可改善银行报表，但长期可能掩盖真实不良率。若直供房成交率持续低迷（如抚顺新区2300元/㎡清水房零成交），银行将面临“折价损失+资金回笼失败”的双重压力，进一步侵蚀资本充足率。
• 市场信心传导风险：银行批量出售房产易被误读为“看空信号”，叠加法拍房流拍率走高，可能加剧市场悲观预期。尽管直供房占全国二手房市场比重不足0.1%，但局部区域（如东北、西北）的集中抛售可能放大心理冲击，影响购房者入市意愿。
• 交易风险隐性累积：直供房虽产权清晰，但配套匮乏（如兰州农商行4.6亿债权抵来的新区房源）、通勤成本高（成都买家需多花1小时通勤换取20万优惠）等问题，可能引发购房者“捡漏”后的二次成本。若银行后续继续降价，早期购房者可能面临资产贬值风险。
• 系统性风险传导：中小银行因风控较弱（如2015-2017年楼市上行期激进放贷），当前直供房处置压力更大。若三四线城市房价持续下行，可能导致银行抵债资产贬值，进而影响银行体系稳定性，甚至波及地方财政（土地财政依赖度高区域）。

三、购房者与银行的“风险-收益”博弈

• 购房者视角：直供房是“高性价比”与“高隐性成本”的博弈。需重点核查法院强制执行文书确认产权无纠纷，通过卫星地图评估配套成熟度，预判银行后续降价空间。例如成都买家以83万购入主城区90平刚需房，但需接受通勤成本；而偏远地区清水房可能面临“有价无市”。
• 银行视角：直售模式是“止损”与“风险控制”的平衡。银行需优化资产评估模型，避免过度折价导致资产流失；同时需加强与购房者的信息透明度，减少交易纠纷。长期看，银行需完善风控体系，避免在楼市上行期过度放贷，减少下行期的处置压力。

综上，银行直供房的“暴增”是银行应对不良资产压力的短期策略，其背后隐藏着从局部房价下行到系统性金融风险的传导链。购房者需理性评估“捡漏”机会与隐性成本，银行则需在处置效率与风险控制间找到平衡，而监管层需关注区域性风险扩散，避免局部问题演变为系统性危机。