银行直供房热度透视：不良资产处置的常规操作与局部风险

银行直供房热度透视：不良资产处置的常规操作与局部风险

核心结论：近期银行直供房热度并非房地产市场转向信号，而是银行在资本约束、盈利压力下的常规不良资产处置动作（中银证券/开源证券双研报佐证）。其对全国楼市影响微乎其微，但三四线城市局部区域需警惕价格锚点效应。

一、本质锚定：不是新变量，是不良资产处置的常规路径

银行直供房的核心属性是“抵债资产变现工具”，并非楼市调控新手段，其运作逻辑可追溯至2015年，2025年热度上升是政策约束与市场需求的叠加结果。

1. 底层逻辑：司法流拍后的“二次处置”

银行取得直供房的标准流程为：债务人违约→抵押房产两轮司法拍卖流拍→法院裁定过户至银行（形成“抵债资产”）→银行以产权人身份直接销售。根据《银行抵债资产管理办法》，银行需在取得抵债资产后2年内处置，超期将面临1250%的惩罚性风险权重，这是银行加速变现的刚性政策约束。

2. 与法拍房的核心差异：低风险、低价格是核心优势

对比维度	银行直供房（重点）	法拍房
产权状态	100%清晰（已过户至银行），无原房主纠纷	产权仍在原房主名下，易存腾退/租赁/欠费风险
2025年成交均价	3754元/平，仅为法拍房的45%	8319元/平，溢价空间相对较高
交易风险	低（银行作为交易对手，流程类二手房）	高（81.3%流拍率下，产权瑕疵率上升）

二、热度驱动：三重因素叠加放大市场情绪

2025年底直供房关注度飙升，是“市场敏感+银行刚需+季节窗口”共同作用的结果，与楼市基本面无直接关联。

1. 市场情绪：低迷期的“低价信号放大效应”

2025年三季度法拍房流拍率高达81.3%，房地产市场信心不足，购房者对“低价房源”高度敏感，银行直供房的“产权清+价格低”特征被过度解读为“银行看空楼市”。

2. 银行刚需：资本与盈利的双重压力

2025年6月末样本银行抵债资产余额528亿元，较2024年增长6%。中小银行因楼市上行期风控宽松，违约率激增；同时银行资本稀缺，加速处置可降低资本消耗、补充营收（开源证券数据）。

3. 季节窗口：年底财务报表优化需求

银行通常在年末集中处置不良资产，以压降不良贷款率、优化资产负债表，2025年叠加抵债资产处置期临近，推动直供房挂牌量阶段性攀升。

三、市场特征：量少、线级低、成交弱，决定影响边界

直供房的核心特征——“绝对量小+区域集中+品质偏低”，使其难以撼动全国楼市，仅在局部区域形成有限冲击。

1. 供应量：不及法拍房1/18，对整体市场无实质影响

2019年至2025年10月，全国银行直供住宅累计挂牌5.2万套，同期法拍房供应达98万套，直供房体量仅为法拍房的5.3%。即使2024年挂牌量显著增长，绝对规模仍处于“市场忽略级”。

2. 区域分布：87.7%集中三四线，局部风险聚焦东北西北

2025年1-10月挂牌房源中，一线城市占比仅0.6%，二线城市11.7%，三四线及以下城市占比87.7%。其中东北三省占比42.4%（辽宁22.5%、黑龙江16.5%），西北地区19.2%（内蒙古、甘肃各13%），与开源证券提及的“重庆、贵阳、郑州等城市涉房风险待观察”形成区域呼应。

区域影响分化：一二线城市购房者更关注地段与配套，少量直供房难改量价走势；三四线城市购房者价格敏感度高，低于市场价5%-25%的直供房或成为区域价格锚点，带动周边二手房下行。

3. 房源与成交：刚需主导、底价成交，市场接受度低

• 房源特征：毛坯房占59%（以空置房为主），100万以下房源占86%，90平以下刚需与120-200平改善户型各占30%，反映低能级城市刚需主导及房价下行压力。

• 成交表现：2025年1.4万套挂牌房源仅成交920套，成交率7%（远低于法拍房20%），66%为底价成交，平均溢价率仅7%，核心因资产品质低、市场信心不足。

四、银行参与主体：中小行成主力，折射风控差异

不同类型银行的参与度差异，本质是其客户结构与风控能力的体现，与“看空楼市”无关。

银行类型	挂牌占比	核心原因
城市商业银行	40%（最高）	属地化经营，楼市上行期风控激进，下行期区域违约集中暴露
国有大行	28%	多为2015-2017年不良资产，当前加速处置以释放资本空间（建行2025年处置量超往年）
股份制银行	18%	客户分散，不良资产规模可控，处置节奏平缓
农村商业银行	14%	服务县域经济，受地方房地产波动影响直接

五、影响评估：宏观无碍，局部警惕，理性看待三大提示

1. 宏观层面：难改楼市基本面

直供房“量少、线级低”的特征，决定其无法影响全国楼市走势。市场情绪的核心驱动仍是宏观经济（就业、收入预期）、房地产政策（限购、信贷支持）及供需关系，这与中银证券、开源证券的结论高度一致。

2. 局部风险：三四线城市需防价格冲击

东北、西北等直供房密集区域，若低价房源集中入市，可能引发“二手房业主跟风降价”的连锁反应，但此影响仅限局部，且随资产处置完毕会自然消退。

3. 三类主体的理性提示

购房人提示：优先核实“产权已过户至银行”证明，规避“债权转让”类伪直供房；三四线购房者可关注底价房源，但需评估区域楼市长期价值，避免“低价接盘贬值资产”。

银行提示：中小行需强化属地房企及房贷风控，避免新增不良；处置时可结合“批量转让+ABS”多元化手段，降低对区域市场的冲击。

投资者提示：勿将直供房热度等同于“楼市看空信号”，核心关注一二线城市核心地段资产及政策托底力度，局部区域波动不代表整体趋势。

总结：常规操作≠市场信号，聚焦基本面方为关键

银行直供房的热度，本质是房地产低迷期“市场敏感+银行刚性处置”的共振现象。其作为不良资产处置工具，既体现了银行应对资本压力的理性选择，也反映了三四线城市房地产的结构性矛盾。对于各类市场主体而言，需穿透“热度”看本质——忽略局部资产处置的短期噪音，聚焦宏观经济与楼市基本面的长期变化，方能做出理性决策。