高房价背后的真相 —— 房价收入比

房价收入比是衡量住房负担能力的关键指标，其计算公式为：房价收入比=每户住房总价÷每户家庭年总收入，其中每户住房总价=人均住房面积×每户家庭平均人口数×单位面积住宅平均销售价格，每户家庭年总收入=每户家庭平均人口数×家庭人均全部年收入。国际公认的合理区间为3-6倍，但中国一线城市远超这一水平，高房价背后反映了居民购房压力巨大，且区域差异显著。

房价收入比的定义与计算

房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。它通过计算每户住房总价与每户家庭年总收入的比值来得出，能够反映一个国家或城市的平均房价与居民家庭年收入之间的关系。

房价收入比的合理区间

按照国际惯例，比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间。若计算出的房价收入比高于这一范围，则认为其房价偏高，房地产可能存在泡沫，高出越多，则存在泡沫的可能性越大，泡沫也就越大。

中国房价收入比的现状

1. 一线城市远超国际水平：以北京、上海、深圳等一线城市为例，其房价收入比远超国际公认的合理区间。例如，2024年北京、上海、深圳的房价收入比分别为45.8倍、46.6倍、34.8倍。这意味着在这些城市，居民需要花费数十年的收入才能购买一套住房。
2. 二线城市与三线城市的情况：相较于一线城市，二线城市的房价收入比有所降低，但仍然较高。例如，2024年二线城市的房价收入比约为12.3倍。而三线城市的房价收入比则相对较低，约为8.5倍。
3. 全国平均水平：尽管不同城市之间存在显著差异，但全国平均房价收入比仍然远超国际公认的合理区间。这表明，对于普通居民而言，购房压力依然巨大。

房价收入比背后的原因

1. 供需关系失衡：在大城市，土地供应有限，而人口持续流入，导致住房需求旺盛。这种供需关系失衡是推高房价的重要因素之一。
2. 投资性需求的存在：部分购房者将住房视为投资品，而非居住品。这种投资性需求的存在进一步加剧了住房市场的供需矛盾，推高了房价。
3. 金融环境的影响：金融环境对房价收入比也有重要影响。例如，利率水平、按揭条件、首付比例等都会放大或缩小房价对收入的折算。在金融环境宽松的情况下，购房者更容易获得贷款支持，从而推高房价。

房价收入比的影响

1. 购房压力巨大：高房价收入比意味着居民需要花费更多的收入来购买住房，这无疑增加了居民的购房压力。对于中低收入家庭而言，购房可能成为一种难以承受的负担。
2. 消费挤出效应：高房价收入比还可能导致消费挤出效应。即居民为了购买住房而减少其他消费支出，从而影响整体消费水平和经济增长。
3. 社会不稳定因素：长期的高房价收入比还可能引发社会不稳定因素。例如，购房者可能因为无法承受高房价而选择抗议或示威等行动，从而影响社会稳定。