月初我们曾经统计过一篇抗跌小区的文章《上海买房不到3年跌去12%，户均亏损50万，但191个小区却逆势抗跌》，有朋友给我们留言，想看“跌的厉害”的小区统计，所以，本文就给大家统计跌幅超过20%小区分布，上海买房的请注意，看清楚这篇避跌指南。
---One---
上一篇文章内也有提到：2018年和2019年至今，上海二手房小区的平均跌幅分别为8%和4.2%。
也就是说2017年至今，上海二手房平均跌幅为12%左右。
故本次选择了同一时间段的，跌幅超过20%的小区！（应该算跌得厉害的了吧）
共计209个！
其中跌幅在25%-30%的小区共计55个；
跌幅超过30%的小区共计12个！
如果在2017年买到了这些小区，真的是心痛的无法呼吸。
---Two---
我们同样将这跌幅超过20%的209个小区画在上海地图上，可以发现，其实“跌得厉害”的小区，也不是随随便便就跌的，他们也具有一定的规律。
除了众所周知的环线因素（越向外，越易跌）、学区因素（非学区房更易跌）、地铁因素（非地铁房更易跌）外，我们还发现了3个有意思的结论：
1）外环外易跌小区和房龄的关系并不大
2）仅有“规划”，尚未“落地”的区域更易跌
3）老公房集中区的二手房更易跌
---Three---
（1）印象里似乎应该是房龄越大的房子越易跌，但从数据来看，或许不是这么回事
从整体易跌小区房龄分布来看：
确实是2000年前的老公房占比较高。
但如果分环线来看房龄分布，将会呈现出另一种结果。
外环线内易跌小区房龄分布：
外环线外易跌小区房龄分布：
外环线以内，还是比较符合“常识“的：2000年之前的老公房跌幅更大。
但外环线之外，房龄的影响就非常弱了，2000年前与2000年后的易跌小区占比旗鼓相当。
也从侧面说明了，买二手房，地段更加重要，如果选错了位置，无论是老公房还是次新房，一样跌，没跑。
（2）现在的上海基本每个板块都能扯出来一大批规划，然而市场很现实，规划“落地”了的板块更“抗跌”，“没落地”的依旧易跌。
比较有意思的是青浦和宝山。
同为新城规划，青浦还占据了“大虹桥”；宝山占据了“主城区”，两个区域都有着美好的规划前景。
但从数据上来看，却呈现出了截然相反的两个结果：
宝山区“跌得厉害”的小区共计29个；
而青浦区仅有3个。
宝山区易跌小区分布图：
青浦区易跌小区分布图：
同样的“大规划”，为什么会在两个区域呈现出如此大相径庭的现象？
或许与青浦区2017年底地铁17号线通车有关。
在下行的市场上，“画大饼”一样的规划，远不如“落地”了的配套资源来的现实。
嘉定区也是如此，嘉闵高架的开通为嘉定区带来了实打实的利好，所以在本次统计中，嘉定也仅有3个小区“跌得厉害”。
而宝山区内部易跌小区的分布，也可以看出来，板块内配套资源较为欠缺的月浦、张庙，“跌得厉害”的小区更多。
（3） 买老公房尽量不要在“老公房扎堆”的地方买
或因为价格原因，许多购房者只能不得不选择置业老公房。
但从易跌小区的数据来看，即使是老公房，不同位置的“抗跌属性“也是不一样的。
如果可以，还是尽量还是不要选择“老公房集中区”的老公房，尤其是在下行的市场，这样的老公房“跌得厉害”得比例更高，选择不当，极其容易“心痛”。
如闸北的彭浦、普陀的甘泉宜川，区域内“跌得厉害”的小区，基本都集中在这两个“老公房扎堆儿”的板块。
闸北易跌小区板块分布：
普陀易跌小区板块分布：
最后的最后，再对购房者说一句：
请珍稀房票，不要轻易浪费。
---Four---
放上跌幅超过20%的209个小区明细，希望大家都不要在其中看见自己的小区哦。
【宝山区】
【虹口区】
【嘉定区】
【老静安】
【闵行区】
【浦东新区】
【普陀区】
【青浦区】
【松江区】
【徐汇区】
【杨浦区】
【老闸北】
【长宁区】
【奉贤区】
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