住房需求扩大化 未来房价上涨趋势仍将难以改变

住房需求扩大化 未来房价上涨趋势仍将难以改变

http://www.allfang.com   日期：2007.8.21  来源： 上海证券报   作者：    评论    论坛

     从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。对此，我们应予以高度注意。

       从长期来看，在我国经济持续快速发展和高速城市化的进程中，房价下跌的可能性不大，住房价格的上涨将可能是一个常态。对此，我们应予以高度注意。

 

　　首先，从市场需求来看，居民源源不断的住房需求是房价上行的源动力。住房制度改革已实施10年时间，买房成为消费者的唯一选择。

 

　　虽然我国实行计划生育政策已有多年，但是人口压力真正减轻至少要在2030年以后。自1998年以来，我国每年以超过2个百分点的速度推进城市化，据估计，在2020年以前，我国的城市化率都将保持较快的增长。大量人口进城居住和就业，将形成巨大的住房需求。

 

　　从消费结构升级的趋势来看，居民消费的重点已经转向住、行和教育等方面，这将较大幅度地提高住房消费在居民消费中的比例，增加住房消费的总量。

 

　　其次，从住房建设成本来看，由于我国目前正处在重化工业化、城市化和消费结构升级阶段，生产结构偏重于重工业化，对钢铁、水泥、建材等等能源、原材料需求较大，而国际市场初级产品也处于价格上涨阶段，这样就导致了能源、原材料价格涨势较猛。

 

　　房地产业是耗费能源、原材料较多的产业部门，生产成本增大，必然导致价格的提高。

 

　　从土地价格来看，土地的有限性以及因为城市化、工业化的加速对建设用地的增加，决定了土地增值的必然趋势，土地作为成本推动房价增长的因素将长期存在。

 

　　据对全国32个主要城市的统计调查，地价因素占商品房成本的23%，有些城市低一些，有些城市则高于这一水平。

 

　　这就是说房价的将近1/3是由土地价格决定的。随着土地获取难度和获取成本的增加，住房价格上行不可避免。

 

　　另外，从国际经验来看，根据世界银行的研究，住宅需求与人均GDP有着密切的联系。

 

　　当一个国家人均GDP在1000-4000美元时，房地产进入高速发展期；当人均GDP进入4000-8000美元时，房地产进入稳定快速增长期。

 

　　2006年，我国人均GDP约为1878美元，这就意味着今后相当长时间内我国的住宅产业将处于高速发展和稳定快速增长时期。

 

　　要解决房价上涨过快与普通居民购买力不足的矛盾，政府必须坚定宏观调控和制度改革的决心，确保已经出台的政策措施能够不折不扣地得到执行。

 

　　只有保证房价和居民收入同步增长，才能保证大多数居民安居乐业，才能保障房地产市场的持续健康发展和国民经济的稳定运行。