39、公交导向开发、激励分区与经济适用房——一项提议

公交导向开发、激励分区与经济适用房——一项提议

1. 公交导向开发（TOD）概述

TOD 通常指在公共交通节点或车站半英里范围内组织的、适合步行的高密度房地产开发，具有以下特点：
- 用途多样 ：常包含混合用途开发，靠近交通节点处开发密度更高以支持铁路交通使用，除了住房，还包括酒店、零售和商业办公室等。
- 住房多元 ：有多样化的住房开发，如混合收入、多户家庭、自有住房和租赁住房等。
- 环境友好 ：促进步行和健康的城市环境，减少私人汽车使用。

TOD 区域的土地利用模式包括为行人、自行车骑行者和汽车使用者设计的多样化住宅、就业中心和购物机会。其关键属性是在距离主要公共交通节点、站点或换乘站轻松步行（半英里或 800 米）范围内的中高密度混合用途开发。

下面用表格展示不同城市的 FAR（Floor Area Ratio，建筑面积比率）情况：
|城市|FAR|
| ---- | ---- |
|东京|20|
|香港|12|
|首尔|10|
|德里|1.75|
|孟买|1.3（部分地区有例外）|
|艾哈迈达巴德|1.8|

2. TOD 相关的土地利用转型与房产价值

TOD 是有效实施土地利用规划策略以支持铁路交通的综合尝试，不过向 TOD 目标的进展通常是渐进的，车站周边土地用途的转变较为缓慢。新交通投资的好处在短期内会迅速体现在房地产价格上，但为支持交通而进行的土地利用致密化和车站周边土地用途调整则需要更长时间。

例如，圣地亚哥电车系统和华盛顿橙线的重轨地铁系统都经历了这种缓慢转变。德里地铁也是如此。房地产价值会随着新交通的宣布而随时间增加，从宣布到交通线路开通价格持续上涨，如果有系统扩展计划，价格可能会稳定或继续增长。

房产靠近交通节点或走廊会同时受到便利和不利影响。便利影响表现为因交通便利带来的资本价值提升，即“可达性效应”；不利影响或“干扰效应”包括噪音、振动、污染、拥堵和犯罪等，会降低房产价值。这些正负效应虽有空间模式，但不一定随与交通距离的增加而均匀增减。例如，远离交通节点时，住宅价值可能在靠近交通处较低，在合适距离内较高，呈现“甜甜圈形状”的价值效应，而非均匀的距离递减。

以下是美国不同区域房屋价值的比较情况：
|区域|每平方英尺溢价|房屋价值增值率|
| ---- | ---- | ---- |
|TOD 区域|$518|300%|
|交通相邻开发区（TADs）|$196|168%|
|非 TOD 区域|$149|103%|

3. 经济适用房与 TOD

TOD 和经济适用房没有直接关系，很大程度上取决于以下因素：
- 土地开发阶段 ：如果土地开发先于交通规划或实施，交通周边房地产需求和价格会上升，进一步减少经济适用房供应。但如果在土地开发尚未进行时开发交通，通过提供最佳的 FAR 和密度组合，结合包容性住房政策和其他对开发商的激励措施，可以确保经济适用房开发。
- 规划规范 ：如允许的 FAR、停车规范、允许的商业开发以及 TOD 内的最大允许密度等。

在国家首都辖区（NCR）德里郊区，存在大量未入住的公寓楼，这主要归因于投机投资、高房价收入比（PIR）、目标买家需求与可用供应之间的不匹配，以及需求者的低 affordability 和开发商的高盈利目标。一些开发商通过降低平均开盘价格和调整单元大小等混合策略来应对经济适用房问题。

经济适用房单元通常以低于市场价格出售或出租，其成本要么由城市承担，要么通过向开发商提供更高的密度奖励、转移发展权（TDRs）、快速审批、更低的停车规范和其他监管优惠来补贴。在 TOD 区域，由于交通可达性好处，土地所有者会因公共交通投资或公共行动和监管变化获得意外的房产价值收益，部分这些未赚取的价值收益可用于提供经济适用房。

4. 基于土地的融资与 TOD

基于土地的融资（LBF）或土地价值捕获（LVC）融资是一种从因公共行动（如分区/土地使用法规变更）或公共投资（如基础设施）而获得未赚取的房产价值收益的私人土地中获取收入的方法。这些私人房产的部分增量价值收益被捕获并用于公共利益。

对于财政资源有限、快速发展的城市来说，LBF/LVC 为战略性地货币化私人土地以回收和再投资公共投资或行动带来的价值收益提供了有前景的机会。密度奖励和包容性分区激励措施允许开发商进行更密集的开发以造福公众，如提供经济适用房，这些措施常与 TOD 相关。由于 TOD 区域需求更大，开发商通常会为设计良好的交通车站集水区内的空间支付溢价，密度奖励可能会进一步鼓励开发。开发商还可能因减免影响费、放宽停车规范、减少停车要求、加快项目审批和其他奖励而受到激励。

TOD 项目可以通过明智地使用 LVC 工具，结合精心规划和智能技术干预实现自给自足。智能技术有助于持续收集和整理土地及改善情况、公共行动或政策对房产价值的影响等信息，辅助政策制定者生成情景并估计土地政策对私人房产价值增量的影响。

以下是 TOD 项目相关的激励措施和技术干预的 mermaid 流程图：

graph LR
    A[TOD 项目] --> B[密度奖励]
    A --> C[包容性分区激励]
    A --> D[减免影响费]
    A --> E[放宽停车规范]
    A --> F[加快项目审批]
    A --> G[智能技术干预]
    G --> H[收集土地信息]
    G --> I[分析政策影响]
    G --> J[估计价值增量]

5. 古尔冈的 TOD 实证研究

古尔冈位于印度国家首都辖区（NCR），是发展迅速的郊区和重要的金融及工业中心，拥有众多财富 500 强公司的办公室。NCR 人口增长迅速，德里地铁网络不断扩展并连接到古尔冈地区的快速地铁。

然而，古尔冈存在土地使用法规限制的问题。印度大多数城市的 FAR 普遍较低，与东京、香港和首尔等亚洲城市相比差距明显。NCR 地区可开发土地供应不足和高度限制性的土地使用法规（低 FAR、低密度和高度限制）抑制了经济适用房的供应，导致空间稀缺和房价超出可承受范围。

为解决这些问题，哈里亚纳邦的城乡规划（TCP）部门于 2014 年引入了 TOD 政策，并在 2016 年及之后进行了修订以扩大影响范围。该政策在 TOD 区域提供更高的 FAR 以换取费用，但由于该政策是在交通发展之后才考虑的，一些 TOD 区域内的地块已经开发，无法从新政策中受益，导致政策效果在不同地块上不均衡，限制了 TOD 走廊沿线经济适用房的供应。

以下是古尔冈 TOD 政策实施前后的一些情况对比：
|情况|实施前|实施后|
| ---- | ---- | ---- |
|FAR|较低|部分区域提高，但部分地块无法受益|
|经济适用房供应|不足|未得到有效改善|
|开发商积极性|受限制|部分因密度奖励等有提升，但不均衡|

总之，古尔冈的 TOD 政策在实施过程中面临诸多挑战，需要进一步优化以实现经济适用房供应和城市可持续发展的目标。同时，建立强大的土地和房产开发信息系统（LPDIS）对于评估公共政策对私人房产的影响、估计土地价值增量以及为公共基础设施和经济适用房项目提供资金决策具有重要意义。

公交导向开发、激励分区与经济适用房——一项提议

6. 古尔冈 TOD 土地开发潜力分析

为了深入了解古尔冈 TOD 区域的发展潜力，研究聚焦于规划用于集体住房的地块。首先收集并绘制了集体住房地块的详细数据，随后进行实地考察，以评估新 TOD 政策对这些地块未来发展的潜在影响。

实地考察发现，许多地块要么已完全开发，要么处于不同的建设阶段。这表明最近实施的 TOD 政策对各个地块的实际影响各不相同。由于 TOD 政策是在交通发展之后才推出的，政策的益处未能均匀地惠及各个地块，从而限制了 TOD 走廊沿线经济适用房的供应。

以下是对古尔冈 TOD 区域土地开发情况的分类统计：
|开发状态|地块数量|占比|
| ---- | ---- | ---- |
|已完全开发|X|X%|
|建设中|Y|Y%|
|未开发|Z|Z%|

7. 政策实施后的住房发展情景

在 TOD 政策实施后，我们可以预测新住房供应将出现一些变化，同时要兼顾开发商的盈利能力：
- 住房单元大小 ：可能会根据市场需求和政策激励进行调整。为了提高土地利用效率和满足更多人的住房需求，可能会出现更多中等或较小尺寸的单元。
- 单元价格 ：虽然 TOD 区域的房产通常具有较高的价值，但通过合理的政策引导和土地融资机制，可以在一定程度上控制价格，使其更具可承受性。
- 整体可承受性 ：通过增加经济适用房的供应和优化住房价格，有望提高整个区域的住房可承受性，使更多中低收入人群能够在 TOD 区域居住。

以下是 TOD 政策实施后住房发展情景的 mermaid 流程图：

graph LR
    A[TOD 政策实施] --> B[住房单元大小调整]
    A --> C[单元价格控制]
    A --> D[增加经济适用房供应]
    B --> E[满足不同需求]
    C --> F[提高可承受性]
    D --> F
    E --> G[促进区域发展]
    F --> G

8. 关键问题与挑战

在实施 TOD 政策和进行土地利用规划时，面临着一些关键问题和挑战：
- 政府法规变化 ：频繁的法规变化可能会给开发商带来不确定性，影响他们的投资决策和项目进度。
- TOD 政策效果不均衡 ：如前所述，由于政策实施的时机和地块的开发状态不同，TOD 政策的效果在各个地块上存在差异，限制了经济适用房的供应。
- 土地利用与交通的协调 ：要实现土地利用与交通的有效整合，需要克服技术、规划和管理等方面的困难，确保交通设施能够满足居民的出行需求。

为了解决这些问题，需要采取以下措施：
- 稳定政策环境 ：政府应保持法规的稳定性和连续性，为开发商提供明确的政策预期。
- 优化政策实施 ：对 TOD 政策进行评估和调整，确保政策的益处能够更均匀地惠及各个地块。
- 加强部门协作 ：促进城市规划、交通、住房等部门之间的协作，实现土地利用与交通的协调发展。

9. 建立土地和房产开发信息系统（LPDIS）的必要性

为了更好地评估公共政策对私人房产的影响，估计土地价值增量，并为公共基础设施和经济适用房项目提供资金决策，建立一个强大的土地和房产开发信息系统（LPDIS）是非常必要的。

LPDIS 可以整合土地和房产开发的相关数据，包括私人地块信息、土地收入记录、建筑许可、分区和其他估值信息。通过与城市的地理信息系统（GIS）、建筑许可数据和其他有用的数据层进行连接，LPDIS 可以实时监测和分析土地和房产市场的动态，为政策制定者提供准确的信息支持。

以下是 LPDIS 系统的主要功能和作用：
|功能|作用|
| ---- | ---- |
|数据整合|将分散的土地和房产数据集中管理，提高数据的可用性和准确性。|
|政策评估|评估公共政策对私人房产的影响，为政策调整提供依据。|
|价值估计|估计因公共投资或监管变化导致的私人房产价值增量，为土地融资提供参考。|
|决策支持|为公共基础设施和经济适用房项目的资金决策提供数据支持和分析工具。|

10. 结论与建议

综上所述，公交导向开发（TOD）、激励分区和经济适用房政策对于实现城市的可持续发展和住房可承受性具有重要意义。然而，在实施过程中面临着诸多挑战，需要采取有效的措施加以解决。

以下是一些具体的建议：
- 完善 TOD 政策 ：进一步优化 TOD 政策，确保政策的公平性和有效性，提高经济适用房的供应。
- 加强土地融资 ：充分利用土地价值捕获（LVC）等融资机制，为公共基础设施和经济适用房项目提供资金支持。
- 建立 LPDIS 系统 ：尽快建立土地和房产开发信息系统（LPDIS），提高政策制定和决策的科学性和准确性。
- 促进部门协作 ：加强城市规划、交通、住房等部门之间的协作，实现土地利用与交通的协调发展。

通过以上措施的实施，有望在 TOD 区域实现经济适用房的有效供应，提高城市的宜居性和可持续发展能力。