影响未来住房价格的几个重要因素

前几天我曾说过,在未来一年内中国住房市场的价格和成交量都会下跌,这一说法引来了许多朋友、媒体记者和股票分析员的追问。今天我把对这一问题的思考与分析写下来与大家一起探讨。

　　一、中央的政策强调要加大保障性住房的建设。尽管这项政策几年前就已提出，但对执行的规定上没有像今年这样具体和严厉,如每个城市要完成“双50%”：即给保障性住房的供地不能少于50%；当年开工面积不能少于50%。如果这项政策持续实施下来，中国住房市场的格局将会发生根本的变化，人们将不再仅仅依靠商品房来解决住房问题，而会有相当一部分人，30%甚至更多的人转向依靠政府的帮助，通过保障性住房来解决自己的住房问题。也有人质疑地方政府建保障房的积极性和财力等,但我们看到“国十条”中加上了问责制，这是几年来对房地产的宏观调控从来没有过的,表明了政府对这项政策执行的决心。

　　二、银监会出台了“三个办法一个指引”，即对开发商贷款要直接委托给施工单位、材料供应商，加剧了开发商资金的紧张，把开发商手里原来的活钱变成了死钱，尤其对那些毛利率不高、销售建设过程慢、过去有过拖欠施工单位和材料供应商款项的开发商影响会更大。我们看到这项政策已经出台，可能马上就会开始实施。

　　三、针对住建部出台的对预售收入监管的办法，各城市的细则和具体政策都在相继出台。这是大家不太关注的一项政策，但这对开发商运行资金的影响是非常巨大的。一般房地产企业的运行资金中有超过50%来自预售收入，对预售收入的监管、分阶段放款，也是把开发商的活钱变成了死钱。

　　四、清理闲置土地。几年来政府一直强调清理闲置土地，但几乎没有进展。每一块土地背后都有极其庞杂的经济关系、社会关系，常常是官司债务缠身。今年媒体公布了1400多宗闲置土地的名单，之后国土资源部又公布了2800多宗闲置土地的名单。至于土地管理部门是不是在媒体的压力下公布的，不得而知，但公布这个名单就等于国土部门给自己下了任务，这2800宗闲置土地的处理结果无论如何要对社会有一个交代。有媒体报道说，这些闲置土地有80%要无偿收回，我个人认为不太可能，闲置土地的清理绝非国土部门一个部门能完成的，有句俗话说“杀鸡给猴看”、“杀一儆百”，哪怕有8%、10%的闲置土地收回，对市场都会造成很大的震撼。对其余的闲置土地都会形成很大的压力，促进这些土地的开发，结果就是增加市场上住房的供应量。

　　以上这四方面的政策，预计在四季度都可能实施，造成的影响是两方面的：一是增加了市场上住房的供应量。真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；二是加剧了房地产商资金的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。

　　还有就是今年上半年房地产投资增加达38.1%，达到历史最高水平，开工量加大也会增加住房的供应量。

　　受这些因素的影响，未来一年住房价格有很大下跌的压力。市场上总是买涨不买跌的，在房价下降的过程中成交量自然会减少，这是房地产市场不变的规律。

　　有朋友问，最近两周杭州和深圳的住房市场在恢复，价格和成交量都在上升，这是不是又一轮房价上涨的先兆？我认为，这两个城市比较特殊，不能反映全国的情况。全国来看，GDP的增长、就业压力、地方的财政收入、银行的盈利和老百姓的住房问题都压在房地产一个行业上，这些压力超出了这个行业承受的极限，这一点可以从很多指标中体现出来，如租金回报率很低，地价比房价贵等等。

　　许多人追问我，住房价格会下跌多少百分比？希望我具体回答。我不是神仙，无法回答。在香港分析员会上，又有人追问我这个问题，我说可能会回到2009年初的水平。他们问是2010年初的水平吧？我说，我估计是2009年初的水平，因为许多指标不支持这么高的住房价格。会场上一片哗然。

　　这仅仅是我个人的一些思考，与大家一起分享。当然，市场是不确定的，房地产市场是不确定的，中国的房地产市场更是不确定的。我们会继续紧密观察和判断这个市场。