房屋签约总流程

房屋签约总流程
1． 签 约(到交易中心查询房源状况)
2． 公证（买卖双方如是境外人需合同公证，或买方是境外人士还需贷款合同公证）
3． 卖 方 还 贷（无贷款跳过）
4． 办理贷款（了解清楚是：商业贷款还是公积金组合贷款，买方不贷款跳过）
5． 过 户（贷款批贷后办理过户手续）
6． 领取买方产权证
7． 放 款（不贷款跳过）
8． 交 房（结清余款及水、电、煤、有线、管理费、电话、维修基金、户口迁出），签署房屋交接单
备注：在交房前应保证业主将上述各项属业主缴纳费用全部结清，并出具相关证明，才能将余款交付给业主。
上述8项二手房买卖的交易程序为大致主要步骤，若交易中出现下列条件，则按提示操作：
1） 卖方房屋无抵押（则跳过步骤2）
2） 买卖双方均为国内人士（则跳过步骤2中的公证）
3） 买方不贷款（则跳过步骤4）[@more@]

步骤一、签约（签约前买卖双方必须提供的物件）

签约或转意向的房屋，若产权证中未标注权利限制，则由中介方凭产权证至房地产交易中心对产权进行查询（上述手续为保障交易安全的必须程序）查询费用为30元/次。确认产权无查封等异常后方可。
1、 买方提供
身份证原件、私章（共有人均需提供），境外人士需提供护照。
2、 卖方提供
1）（商品房）产权证原件、权利人的身份证原件及私章
2）（售后房）产权证、同住人员情况表、购买协议（物业管理公司提供）权利人的身份证原件及私章，境外人士需提供护照。
3、买卖双方有代理人的情况下
需要提供委托公证书原件（需要公证）及身份证明，若买卖双方是在境外，委托书需经中国驻该国领事馆认定后到上海市公证处翻译后方能使用，若是台湾省的公证书，则需到上海海协会确认盖章后方为有效。
4．买卖双方为公司
卖方提供：企业法人营业执照、企业代码证、公司章程、董事会决议、法定代表人的身份证明、（若有代理人则提供公司出具的委托书、委托人身份证）
买方提供：企业法人营业执照、企业代码证、法人身份证明及身份证

步骤二：卖方还贷

1、 卖方自行还贷条件
1） 卖方还贷时间超过1年，如未满1年，违约金为剩余贷款利息的3‰（每个银行情况不同，需与卖方贷款银行确认后为准）。
2） 卖方向银行申请还贷，并取得银行批准
3） 办妥还贷手续后，取回他项权利证明及抵押登记注销申请书（银行处），另加产权证原件及他项权利证明及抵押登记注销申请书，至房地产交易中心办理注销抵押登记，注销时间为7个工作日。
2、卖方无力还贷，需收取买方首付款后或需由买方出具高于总价30%以上的现款代为还款的，为保证卖方专款专用，要求将买方的现款直接付款到卖方银行以保证专款专用。

步骤三：公证

1、 签约的房屋，在产权证无权利限制的情况下，买卖双方若其中一方涉及外籍人士，则该买卖合同需经上海市公证处进行公证（公证后的房屋无需查询），在签署合同当场由中介方安排相关公证人员。
2、 买卖合同公证费为合同价：0.25%+350元
3、 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤四、办理贷款（流程、相关条件、税费）

首先需明确买方贷款方式：如：纯商业贷款，公积金贷款，公积金与商业组合贷款。
1、 公积金贷款或商业贷款流程

公积金查询或房产评估
确定贷款额度及年限
签订借款抵押合同
审 核
通 过
邻取房产证及抵押证
有补充公积金的，最高可贷30万元 只有本市缴存住房公积金、第一次购买自住住房的职工才能享受，若已经使用公积金贷款的，则第二次购房不能使用，若在缴纳公积金中拖欠三个月以上未缴纳的或缴纳未满一年的或上次使用贷款还清未满一年的均不能享用公积金贷款。相关细节见公积金使用办法。
2、 贷款方提供
（公积金账号）、收入证明、婚姻证明、户口簿、私章、（公司提供营业执照复印件），身份证明
3、 费用
1） 评估费：详见附件，需要评估
2） 贷款合同公证费：贷款额*0.3%

步骤五、过户（资料及出证时间）

1、 上海市房地产交易中心
1） 卖方提供
产权证、身份证（未成年人提供有效独生子女或学生证）或护照、若代理人需提供有效委托书及代理人身份证。并复印二份
2） 买方提供
身份证（未成年人提供独生子女证或学生证）
3） 中介公司提供
申请表、买卖合同四本、买方若贷款（另提供借款抵押合同、抵押申请书、委托书）
出证时间：25个工作日左右

步骤六、办理房地产权证

1、 过户手续当日，在各项手续齐全的情况下，房地产交易中心出具过户资料收件收据
2、 买方在收到领取产权证的通知后，凭过户当日交易中心出具的收件收据领取产权证

步骤七、办理抵押权证

1、 房地产权证办妥
2、 买方凭产权证及他项权证申请银行放款：
1） 纯商业贷款放款约5个工作日
2） 纯公积金及组合贷款放款时间以公积金管理中心放款为准。

步骤八、放款

1、 原则上放款至卖方帐号为主
2、 房款交接地点：中介公司
步骤九、交房
中介方陪同买卖双方进行交接手续，并办理水电煤有线电视维修基金管理费用结清。签署《房屋交接单》。

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二手房交易详细税费表（独幢别墅、花园洋房、商铺、办公楼）
案名： 总价： 建筑面积：
买方：
契税：总 价（ ）万×3%= 元 税务局收 共计： 元
交易手续费：（ ）平方米×2.5元= 元 交易中心收
印花税：总价（ ）万×0.05%+5元（产证印花）= 元 交易中心收
配图费：25元 登记费：100元/套 交易中心收
佣金：总价（ ）万×1%= 元 （在签订买卖合同时一次性支付）中介公司收
按揭手续费：
评估费：总价（ ）万×0.1%= 元 （总价包括150万内） 评估公司收 共计： 元
抵押登记费：200元 交易中心收
(外籍人士)买卖合同公证费；总价（ ）万×0.25%+350= 元 公证单位收 共计： 元
(外籍人士)借款合同公证费：贷款额（ ）万×0.3%= 元 公证单位收
利率： 贷款年限： 月还款额： 贷款银行：
卖方：
综合税： 总价（ ）万×5%= 万元 税务局收 共计： 元
土地增值税： 增值额（ ）×（ ）－扣除项目金额×（ ） 税务局收
交易手续费：（ ）平方米×2.5元= 元 交易中心收
印花税：总价（ ）万×0.05%= 元 交易中心收
佣金：总价（ ）万×1%= 元（在签订买卖合同时一次性支付） 中介公司收
(外籍人士)买卖合同公证费：总价（ ）万×0.25%+350= 元 公证单位收
土地增值税计算方法：
1、土地增值税的征税对象为花园住宅、商铺、办公楼。2、个人转让花园住宅，以取得的收入减除土地增值税规定扣除项目金额后的余额，为增值税，按四级超率累进税率（30%，40%，50%，60%）计征土地增值税。3、对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用花园住宅，经向税务机关申报核准，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。4、花园住宅居住年限起始时间的确定，与营业税规定的房屋购买时间确认方法相同。5、非居住用房的转让（包括商铺、办公楼）仍按原征收规定执行。
注：土地增值税计算的公式：
A）增值额未超过扣除项目金额50%的，四级超率累进税率为30%，需缴交的土地增值税额：增值额×30%
B）增值额等于或超过扣除项目金额50%但小于100%的，四级超率累进税率为40%，需缴交的土地增值税额：
增值额×5% －扣除项目金额×5%
C）增值额等于或超过扣除项目金额100%但小于200%的，四级超率累进税率为50%，需缴交的土地增值税额：
增值额×5% －扣除项目金额×15%
D）增值额超过扣除项目金额200%的，四级超率累进税率为60%，需缴交的土地增值税额：
增值额×5% －扣除项目金额×35%
税费计算篇
一、 普通住宅的税费计算---参考附表1
二、 独幢别墅、花园洋房的税费计算---参考附表2
三、 厂房、写字楼、商铺的税费计算（？）
二手房交易详细税费表（二手房、商品房）
案名： 总价： 建筑面积：
买方：
契税： 普通住宅 总 价（ ）万×1.5% 税务局收
非普通住宅 总 价（ ）万×3%
交易手续费： 建筑面积×2.5元 交易中心收
印花税： 总价×0.05%+5元（产证印花） 交易中心收
配图费：25元 登记费：100元/套 交易中心收
佣金： 总价 ×1% （在签订买卖合同时一次性支付）中介公司收
按揭手续费
评估费： 总价 ×0.1% （总价包括150万内） 评估公司收
抵押登记费： 200元 交易中心收
(外籍人士)买卖合同公证费:总价 ×0.25%+350 公证单位收
(外籍人士)借款合同公证费:贷款额×0.3% 公证单位收
利率： 贷款年限： 月还款额： 贷款银行：
卖方：
营业税：不足5年住宅 总 价×5.55%= 元 税务局收 超过5年(含五年) 普通住宅 免征收超过5年(含五年) 非普通住宅 总 价－购买价（ ）万×5.55% = 元
交易手续费： （ ）平方米×2.5元= 元 交易中心收 共计： 元
印花税： 总价（ ）万×0.05%= 元 交易中心收
佣金： 总价（ ）万×1%= 元 （在签订买卖合同时一次性支付） 中介公司收
(外籍人士)买卖合同公证费: 总价（ ）万×0.25%+350= 元 公证单位收
买卖双方如有境外人士另需：
卖方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，产权证，私章，户口本
买方提供：夫妻双方身份证，婚姻证明，收入证明（税单），私章，户口本
买卖双方中如有未成年人则需提供户口本/出生证明
境外人士需提供护照

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