新形势
,
新思维
,
新行动
--- 万科集团主要负责人在 " 松山湖会议 " 上的讲话
在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议 , 主要讲三个话题 , 一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场 , 二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么 , 三是未来 16 个月的对策和行动 .
我先从一个案例说起 , 在我们开会的会议室对面 , 是我们在 2006 年下半年起售的松山湖 1 号别墅项目 , 这是作为一个自然资源类项目来定位的 ,06 年 10 月一期开盘 ,18000 的起价 , 一抢而空 , 很多人想走后门 , 找到我或其他的高层来要购买指标 , 我们内部的高管也有几位在此买了房 ,07 年中 8 月二期开盘 , 均价超过了 30000, 售出了 80%, 而近期开盘的三期 , 折后均价 15000, 却无人问津 , 为什么市场变化如此之快 , 产品还是一样的产品 .
有人也许认为这是国家调控政策造成的 , 是国家的金融政策压缩市场的结果 , 可是 , 我要说 , 这是市场的真实情况 , 是消费者实际消费能力的真实体现 .
万科在行业内和各行业的比较收入中 , 高管和员工收入相对来说是中偏高的 , 在座的高管 , 如果凭你们正常的工资收入 , 能买松山湖 1 号的房子吗 ?
为什么我们的高管在前年 , 去年可以考虑买 2-3 万的别墅 , 主要是资本市场泡沫膨胀造就的 , 万科在去年的最高市值超过 3000 亿人民币 , 是全世界最高市值的房地产公司 , 而现在 , 市值不到 700 亿 , 而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了 15 万亿 , 通过证券市场爆发的财富基本被消灭了 .
深圳银行系统在 06-07 年新增的开发贷款和按揭款超过 5000 亿 , 而深圳正常年份的房屋销售额约 1000 亿 , 金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高 .
而现在 , 这两个资金来源不存在了 , 消失了 , 抽走了 , 剩下的就是消费者的真实消费能力 , 是自住者的刚性需求 .
我们的价格就必须适应 , 必须回归正常市场的水平和需求 .
过往两年 , 我们也挣了市场泡沫的钱 , 估算下来 , 在两年中多挣了 60-70 亿 , 市场不理性 , 阿猫阿狗都挣钱 , 我们肯定也要随行就市 , 要比别人挣得更多 , 但大家必须清楚 , 这是天上掉下来的馅饼 , 这不是我们挣的钱 , 是疯狂的投资客们送来的钱 .
错误的市场会很快纠正 , 如果国家不及时出手 , 会酿成更大的波动 , 会对行业和国民经济造成更大的损害 , 现在市场在纠错 , 在回归理性 , 我们的思维也必须回归 , 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场 , 我们是一家正常持续经营的企业 , 要采取正常的市场思维经营和盈利 .
我们很多的高管 , 特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼 , 十几年前 , 市场化的房地产城市并不多 , 能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多 , 十几年前 , 我们在北海 , 海南 , 惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了 , 这一轮调控 , 大家有幸参与和经历其中 , 对未来的见识和成长是有极大好处的 , 万科的全国队伍 , 这是第一次全面接受新一轮调控的考验 , 我敢说 , 五年后 , 我们的队伍将真正成熟了 , 可以不用太担心未来的风浪了 .
泡沫是可以赚到钱 , 但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了 , 甚至赔得更多 .
这一轮调控会有很多的地产企业破产 , 消失 , 甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业 .
我们也没有在泡沫中占到便宜 , 过去是多赚了几十亿 , 但在市场的冲动中 , 我们许多区域也高价买入了许多土地 , 甚至还做了几次地王 , 在过程中我是非常担心 , 但还是放手让大家去操作了 , 我知道 , 这些高价地赔的可能性很大 , 但我们要锻炼队伍 , 要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持 .
现在 , 我主要抓两件事 , 一是住宅产业化项目的推进 , 这是我们打赢未来几年的成本之战的利器 , 碧桂园现在在广州郊区卖 6000 元的别墅 ,3000 元带装修的洋房 , 我们做得到吗 ? 碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势 , 但我们的开发模式与他不同 , 一条龙是我们做不到的 , 大家昨天也看过了离此不到 一公里 的松山湖万科住宅产业化项目 , 我们在投入大量的研究力量在做标准化 , 节能化 , 高质量的建筑墙体材料 , 门窗 , 卫浴产品 , 下一步是如何将这些东西组合成大件 , 按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件 , 将从开工到竣工的时间缩短到半年之内 , 我们的单位销售财务成本和管理成本将下降 30% 以上 , 这是我们打败其他企业 , 占据绝对领先地位的根本 . 实现了这一目标 , 在同等的土地成本和人工成本的情况下 , 我们的销售价格可以比别人低 20% 以上钱还比别人挣得多 , 当我们把利润率下调到 10% 以内时 , 其他企业全部亏损 , 没有企业能成为我们的竞争对手 .
我抓的第二件事是近期的调整策略 .
我要问东莞公司 , 松山湖 1 号三期 15000 卖不出去 , 你是不是打算不卖了 , 等什么 ? 本周公司法律部门已发出通稿 , 对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施 , 我知道 , 近期有几十个二期的购买者在闹事 , 但交给律师团去处理即可 , 公司的降价策略不能被干扰 , 上个月 5 期的土地买进来的成本是 2000 多 , 我要求你的五期别墅产品即使价格调整到 7000, 你能盈利并快速出货 , 说到这个地步 , 你应该明白三期的价格应该怎么走 .
为什么我们要敢于降价 , 快速降价 , 前面说过大调整的后果和周期 , 现在调控措施还在陆续出台 , 本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳 , 国家的决心和态度非常明确 , 大家没有体会到 5000 万买来的土地被法院 200 万卖出的痛苦 , 不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货 , 措施和价格一定要比其他企业先走一步 , 北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的 , 先稳住其他企业 , 并迅速制订好措施和组织力量 , 半月后北京公司开始大降价时 , 能一举成功大批出货 , 不给其他企业反应和组织应对的机会 , 一次又一次 , 一波又一波 , 让其他企业总跟在我们后面降价 , 消费力和资金总是向我们倾斜流入 .
以最快的速度将尚有利润 , 甚至没有利润 , 亏损的销售尽快实现 , 快速降低我们的存货和消化现有土地 , 在限贷令出来后 , 估计地方政府需要消化几个月 , 才明白已经没有多少人有钱买土地了 , 而我们手头的现金可以大量低价买入土地 , 并结合住宅产业化的实现计划 , 快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子 , 就如松山湖 , 酒店对面的长城世家高层在 06 年买入的土地是 4000, 两月前开始卖房是 8000, 而我们的 5 期别墅地是 2000 多 , 造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜 , 未来松山湖新推出的土地会降到 1000, 其他东莞镇区现在的地价已经低于 800 了 , 我们如果在东莞以低于 800 的价格买地 , 造出的公寓 2500 都有利润 , 其他企业还能跟我们竞争吗 . 现在他们出货犹豫 , 缓慢 , 现金全部变成了房子 , 银行又贷不到款 , 资本市场又融不到钱 , 半年后全国各地政府在财政支付的压力下 , 开始大批量推出即好又便宜的地块 , 市场上没有几个购买者 , 我们尽可以努力压价 , 再迅速建设低价销售 , 这些不敢降价 , 不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会 .
我再强调一句 , 敢于降价 , 勇于降价 , 将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉 , 我们再去买更便宜的土地 , 以更快的速度建设出更低成本的房子 , 以更低的价格快速出售 . 这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来 16 个月的对策和行动
--- 万科集团主要负责人在 " 松山湖会议 " 上的讲话
在今年还剩下最后四个月的日子召开这个会议 , 主要讲三个话题 , 一是让大家清楚的认识过去两年的房地产市场是一个什么样的市场 , 二是万科的市场竞争能力和盈利能力靠的是什么 , 三是未来 16 个月的对策和行动 .
我先从一个案例说起 , 在我们开会的会议室对面 , 是我们在 2006 年下半年起售的松山湖 1 号别墅项目 , 这是作为一个自然资源类项目来定位的 ,06 年 10 月一期开盘 ,18000 的起价 , 一抢而空 , 很多人想走后门 , 找到我或其他的高层来要购买指标 , 我们内部的高管也有几位在此买了房 ,07 年中 8 月二期开盘 , 均价超过了 30000, 售出了 80%, 而近期开盘的三期 , 折后均价 15000, 却无人问津 , 为什么市场变化如此之快 , 产品还是一样的产品 .
有人也许认为这是国家调控政策造成的 , 是国家的金融政策压缩市场的结果 , 可是 , 我要说 , 这是市场的真实情况 , 是消费者实际消费能力的真实体现 .
万科在行业内和各行业的比较收入中 , 高管和员工收入相对来说是中偏高的 , 在座的高管 , 如果凭你们正常的工资收入 , 能买松山湖 1 号的房子吗 ?
为什么我们的高管在前年 , 去年可以考虑买 2-3 万的别墅 , 主要是资本市场泡沫膨胀造就的 , 万科在去年的最高市值超过 3000 亿人民币 , 是全世界最高市值的房地产公司 , 而现在 , 市值不到 700 亿 , 而中国证券市场的泡沫破裂后市值消灭了 15 万亿 , 通过证券市场爆发的财富基本被消灭了 .
深圳银行系统在 06-07 年新增的开发贷款和按揭款超过 5000 亿 , 而深圳正常年份的房屋销售额约 1000 亿 , 金融资金的超额投放导致有限的房源被过多的资金追逐而走高 .
而现在 , 这两个资金来源不存在了 , 消失了 , 抽走了 , 剩下的就是消费者的真实消费能力 , 是自住者的刚性需求 .
我们的价格就必须适应 , 必须回归正常市场的水平和需求 .
过往两年 , 我们也挣了市场泡沫的钱 , 估算下来 , 在两年中多挣了 60-70 亿 , 市场不理性 , 阿猫阿狗都挣钱 , 我们肯定也要随行就市 , 要比别人挣得更多 , 但大家必须清楚 , 这是天上掉下来的馅饼 , 这不是我们挣的钱 , 是疯狂的投资客们送来的钱 .
错误的市场会很快纠正 , 如果国家不及时出手 , 会酿成更大的波动 , 会对行业和国民经济造成更大的损害 , 现在市场在纠错 , 在回归理性 , 我们的思维也必须回归 , 必须认识到过去两年的市场是一个不正常的市场 , 我们是一家正常持续经营的企业 , 要采取正常的市场思维经营和盈利 .
我们很多的高管 , 特别是其他城市的高管都未经历过房产调控风暴的洗礼 , 十几年前 , 市场化的房地产城市并不多 , 能真正见识和体会过房产调控后的萧条状况的人也不多 , 十几年前 , 我们在北海 , 海南 , 惠州圈下的大片土地和挖出的大坑现在已没有人去关注了 , 这一轮调控 , 大家有幸参与和经历其中 , 对未来的见识和成长是有极大好处的 , 万科的全国队伍 , 这是第一次全面接受新一轮调控的考验 , 我敢说 , 五年后 , 我们的队伍将真正成熟了 , 可以不用太担心未来的风浪了 .
泡沫是可以赚到钱 , 但泡沫破裂后多数人还是将赚到的钱赔进去了 , 甚至赔得更多 .
这一轮调控会有很多的地产企业破产 , 消失 , 甚至有现在还在市场上呼风唤雨的大企业 .
我们也没有在泡沫中占到便宜 , 过去是多赚了几十亿 , 但在市场的冲动中 , 我们许多区域也高价买入了许多土地 , 甚至还做了几次地王 , 在过程中我是非常担心 , 但还是放手让大家去操作了 , 我知道 , 这些高价地赔的可能性很大 , 但我们要锻炼队伍 , 要给市场一线的指挥员们给予尊重和支持 .
现在 , 我主要抓两件事 , 一是住宅产业化项目的推进 , 这是我们打赢未来几年的成本之战的利器 , 碧桂园现在在广州郊区卖 6000 元的别墅 ,3000 元带装修的洋房 , 我们做得到吗 ? 碧桂园的一条龙产业链是其成本竞争的优势 , 但我们的开发模式与他不同 , 一条龙是我们做不到的 , 大家昨天也看过了离此不到 一公里 的松山湖万科住宅产业化项目 , 我们在投入大量的研究力量在做标准化 , 节能化 , 高质量的建筑墙体材料 , 门窗 , 卫浴产品 , 下一步是如何将这些东西组合成大件 , 按照我们的不同档次的住房系列形成不同的标准大件 , 将从开工到竣工的时间缩短到半年之内 , 我们的单位销售财务成本和管理成本将下降 30% 以上 , 这是我们打败其他企业 , 占据绝对领先地位的根本 . 实现了这一目标 , 在同等的土地成本和人工成本的情况下 , 我们的销售价格可以比别人低 20% 以上钱还比别人挣得多 , 当我们把利润率下调到 10% 以内时 , 其他企业全部亏损 , 没有企业能成为我们的竞争对手 .
我抓的第二件事是近期的调整策略 .
我要问东莞公司 , 松山湖 1 号三期 15000 卖不出去 , 你是不是打算不卖了 , 等什么 ? 本周公司法律部门已发出通稿 , 对各地的大降价的公开言论和应对前期高价购房者的措施 , 我知道 , 近期有几十个二期的购买者在闹事 , 但交给律师团去处理即可 , 公司的降价策略不能被干扰 , 上个月 5 期的土地买进来的成本是 2000 多 , 我要求你的五期别墅产品即使价格调整到 7000, 你能盈利并快速出货 , 说到这个地步 , 你应该明白三期的价格应该怎么走 .
为什么我们要敢于降价 , 快速降价 , 前面说过大调整的后果和周期 , 现在调控措施还在陆续出台 , 本周的限贷令的出台更是令我都敢到心惊肉跳 , 国家的决心和态度非常明确 , 大家没有体会到 5000 万买来的土地被法院 200 万卖出的痛苦 , 不会想到现在还有较好利润时一定要以最快的速度出货 , 措施和价格一定要比其他企业先走一步 , 北京公司近日放出暂时不大幅度降价的策略是对的 , 先稳住其他企业 , 并迅速制订好措施和组织力量 , 半月后北京公司开始大降价时 , 能一举成功大批出货 , 不给其他企业反应和组织应对的机会 , 一次又一次 , 一波又一波 , 让其他企业总跟在我们后面降价 , 消费力和资金总是向我们倾斜流入 .
以最快的速度将尚有利润 , 甚至没有利润 , 亏损的销售尽快实现 , 快速降低我们的存货和消化现有土地 , 在限贷令出来后 , 估计地方政府需要消化几个月 , 才明白已经没有多少人有钱买土地了 , 而我们手头的现金可以大量低价买入土地 , 并结合住宅产业化的实现计划 , 快速推出比现在市场价格低非常多的大量房子 , 就如松山湖 , 酒店对面的长城世家高层在 06 年买入的土地是 4000, 两月前开始卖房是 8000, 而我们的 5 期别墅地是 2000 多 , 造出的别墅可以卖得比他的高层还便宜 , 未来松山湖新推出的土地会降到 1000, 其他东莞镇区现在的地价已经低于 800 了 , 我们如果在东莞以低于 800 的价格买地 , 造出的公寓 2500 都有利润 , 其他企业还能跟我们竞争吗 . 现在他们出货犹豫 , 缓慢 , 现金全部变成了房子 , 银行又贷不到款 , 资本市场又融不到钱 , 半年后全国各地政府在财政支付的压力下 , 开始大批量推出即好又便宜的地块 , 市场上没有几个购买者 , 我们尽可以努力压价 , 再迅速建设低价销售 , 这些不敢降价 , 不肯降价的房企的存货就一直没有出手的机会 .
我再强调一句 , 敢于降价 , 勇于降价 , 将手头的存货和正在开发推出的新货以最快的速度卖掉 , 我们再去买更便宜的土地 , 以更快的速度建设出更低成本的房子 , 以更低的价格快速出售 . 这就是我们在座的所有人在本次会议后需要最快速度执行的未来 16 个月的对策和行动
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