建设工程施工合同审查的十大要点

最新推荐文章于 2025-11-27 15:46:47 发布

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建设工程施工合同是明确发承包双方权利、义务的核心法律文件，其质量直接关系到项目的成败与双方的切身利益。一份严谨、周全的合同能有效预防纠纷、控制风险、保障工程顺利推进。无论是发包人还是承包人，在签署合同前都应进行细致入微的审查。

以下是合同审查的十大核心要点：

要点一：合同效力与主体资格审查

这是合同审查的第一步，也是确保合同能够有效执行的前提。

合同效力：
- 项目合法性：核查项目是否已取得合法的“建设工程规划许可证”、“建筑工程施工许可证”等批准文件。未取得施工许可证的，合同可能存在无效风险。
- 招投标程序：对于必须招标的项目，审查其招标、投标、中标过程是否符合《招标投标法》的规定，避免因程序违法导致合同无效。
主体资格：
- 发包人：确认其是否为项目的合法建设单位，是否具备项目开发资质和履约能力（如资金实力）。
- 承包人：审查其营业执照、施工资质等级（是否与工程规模相符）、安全生产许可证是否在有效期内。防止挂靠、转包等违法情形。

工程范围是合同的“标的”，必须清晰、准确、无歧义，这是后续计算价款、管理变更的基础。

审查方法：
- 合同附件中应包含详细的“工程量清单”、“施工图纸”、“技术规范”和“质量标准”。
- 明确是以“固定总价”、“固定单价”还是“成本加酬金”方式计价，并明确该价格所包含的具体工作内容。
- 使用封闭性描述，例如“包括但不限于……”，并明确排除在外的工程内容，防止范围蔓延。

这是合同的核心经济条款，直接关系到承包人的现金流和发包人的成本控制。

价款构成与调整：
- 总价/单价包干范围：明确包干价所包含的风险范围（如材料价格波动幅度）。超出范围的价格调整机制必须明确。
- 调价公式：如遇法律政策变化、主要材料价格暴涨等，应有清晰的价款调整公式和触发条件。
支付节点与比例：
- 支付节点应具体、可衡量，如“±0.00结构完成”、“主体结构封顶”，而非模糊的“完成至XX%”。
- 预付款、进度款、结算款、质保金的支付比例和时间限制要明确。尤其要关注进度款支付的申请、审核、批准流程和时间，防止发包人无故拖延。
- 发票与支付：明确先开票后付款，还是先付款后开票，以及发票类型。

工期是项目管理的核心目标之一，必须明确界定。

关键日期：
- 开工日期：明确是以“开工通知载明的日期”、“施工许可证颁发日期”还是“承包人实际进场日期”为准。
- 竣工日期：明确是以“竣工验收合格之日”、“提交竣工报告之日”还是“工程移交之日”为准。
工期顺延：
- 详细列举可以顺延工期的情形，如发包人变更设计、未能及时提供施工条件、异常恶劣气候、政府行为等。
- 明确承包人申请工期顺延的程序和时限（如事件发生后14天内提出申请），逾期是否视为放弃权利。

质量是工程的生命线，验收是确认工程质量的关键环节。

质量标准：明确约定工程质量应达到“合格”、“优良”或更高的特定标准（如LEED认证、绿色建筑标准），并注明所依据的施工规范、国家标准。
验收程序：
- 分部分项验收、竣工验收、消防验收、环保验收等各个环节的主体、时间、程序和标准。
- 明确发包人无正当理由不组织验收或不及时出具验收意见的法律后果（如视为验收通过）。

工程变更是项目实施过程中的常态，其管理直接关系到最终的结算。

材料和设备的品质直接影响工程质量和安全。

违约责任是保障合同履行的“牙齿”，必须对等、明确、具有可操作性。

对等性：审查双方违约责任是否对等，避免出现只约束承包人而放纵发包人的“霸王条款”。
具体情形与计算方式：
- 工期延误：约定明确的每日延误赔偿金计算基数（如合同总价的万分之几）和上限（如合同总价的5%）。
- 质量不合格：约定返工、修理、重做直至解除合同的条件和费用承担。
- 付款逾期：约定逾期支付进度款的违约金计算方式，并争取约定承包人在此情况下的合同解除权。